Не знаете, чем отличается найм от аренды квартиры? читайте разъяснение простым языком!

Коммерческий наём муниципального жилья для очередников

Граждане, состоящие на очереди для получения социального жилья, вправе, но не обязаны получать квартиры на данных условиях. В отношении к иным претендентам на получение из числа заинтересованных лиц, не состоящих на очереди на получение жилья, очередники имеют приоритет, но при условии, что они выходят из числа очередников и утрачивают право на приобретение помещения в качестве нуждающихся лиц.

Уполномоченные должностные лица не могут подменить один вид гражданско-правовых отношений другим, так как условия и виды получаемых преимуществ в данном случае не равносильны.

Нюансы договора о коммерческом найме

Главное отличие данного вида в том, что наймодателем по договору является юридическое лицо (организация), либо же гражданин. Это лицо должно обладать документами, подтверждающими его право на сдачу внаем помещения, оговоренного в документе. В то время как нанимателем может быть любое лицо, независимо от его гражданской принадлежности и наличия собственного имущества.

Объектом найма в конкретном случае является жилое помещение, являющееся частной собственностью, но подлежащее использованию в коммерческих целях.

Срок найма при использовании жилья для коммерческих целей не бессрочный, как, например, в социальном, а ограничен пятью годами. Когда в договоре коммерческой аренды не прописан срок, на который его заключают, договор подписывается на пять лет по умолчанию.

Если по истечении пяти лет наймодатель вдруг решит изменить условия договора или вообще расторгнуть его, он обязан сообщить эту новость нанимателю раньше, чем за три месяца до конца срока действия договора  (п.1 ст. 687 ГК РФ). И если наниматель не оповестил нанимателя вовремя, договор автоматически продляется сроком еще на столько же лет.

Если наймодатель отказывает нанимателю в продлении договора по причине нежелания в дальнейшем сдавать помещение, но при этом в течение года заключает новый договор найма с новым нанимателем, наниматель вправе потребовать компенсации ему материальных убытков, либо же настоять на продления договора с ним.

Сумма оплаты устанавливается по взаимному соглашению сторон при подписании договора. В период действия договора размер оплаты может изменяться, только при условии, что этот момент отражен в условиях договора.

Что касается формы договора, к договору коммерческого найма, так же как и к прочим договорам найма применяется простая письменная форма.

Принципы найма сотрудников

Чтобы провести эффективный наем персонала в организацию, нужно придерживаться нескольких принципов в работе:

• Своевременность. Каждый этап при поиске персонала должен иметь четко ограниченные временные рамки, которые обеспечат решение поставленных задач.
• Соответствие. Используемые методы поиска персонала не должны противоречить поставленным задачам и целям.
• Результативность. Успех каждого этапа при найме персонала зависит от эффективности выполнения предыдущего. В конечном итоге это позволит нанять квалифицированного сотрудника, а не тратить финансы на обучение кадров.

Только четкое следование перечисленным принципам позволяет повысить эффективность работы кадровых работников. 

Право пользования жильем

Право пользования возникает в тот момент, когда подписан договор найма жилого помещения фонда социального использования и регистрации в жилище. Действие договора считается бессрочным, то есть человек может проживать на выделенной ему жилплощади до смерти. Если, конечно, он не нарушает установленные законом правила общежития.

В случае выявленных нарушений правил, установленных законом, наймодателю предоставлено право, досрочно прервать действие договора.

Но решение о прекращении может принять только суд. То есть наймодатель в случае выявленных нарушений, например, длительной неоплаты коммунальных услуг и платы за жилье, обязан обратиться с иском в суд. Если суд сочтет его доводы убедительными, а ответчик не сумеет представить доказательства своей правоты, то действие договора будет прекращено.

Полезное видео

Для справки: при заключении договора найма или аренды дополнительно к документу должны быть приложены: подробная опись имущества, показания индивидуальных приборов учета (счетчиков на электроэнергию, газ, воду), а также расписка подтверждающая факт взаимных расчетов между сторонами.

Не следует путать договор найма и договор аренды жилого помещения. Договор аренды не может быть заключен между физическими лицами, а договор найма – между юридическими. Умышленное манипулирование этими понятиями является незаконным, а случайная ошибка может привести к признанию заключенного договора недействительным.

Наиболее частые вопросы юристу по договору найма

Сдаю в аренду свою квартиру. Какой договор мне составить: договор аренды или договор найма?

Если вы сдаете квартиру частному лицу, то заключается договор найма. Если сдаете юридическому лицу для проживание его сотрудников, то заключается договор арены жилья.

Если в договоре, заключенном на 1 год указана сумма оплаты, может ли наймодатель повышать ее по своему усмотрению и в связи с чем?

Размер оплаты по договору коммерческого найма жилья определяется только договором. Если в договоре не указана возможность одностороннего повышения платы. то наймодатель не имеет права этого делать в течение всего периода действия договора.

Педагог, работающий в сельской местности, снимает квартиру у физлица — собственника квартиры. Какой договор надо заключить, чтобы педагогу компенсировались платежи согласно действующему законодательству?

В этом случае заключается договор коммерческого найма жилого помещения. 

Какой образец договора найма выбрать, если хочу сдавать свою квартиру другим людям?

Требования к тексту

Текст договора составляется в простой форме без нотариальной регистрации. Но когда жилье сдается юридическому лицу, многие из них требуют официального оформления документа на бланке с реквизитами их компании. Собственник может пойти навстречу требованиям.

Количество прописанных прав и обязанностей, может дополняться и содержать любые положения, относительно сроков, условий найма помещения. Это касается передачи, возврата жилья, использования, ремонта. Заранее оговаривается количество проживающих в квартире и возможность подселения новых людей.

В тексте необходим пункт о возможности внесения изменений в договор арендатором или собственником. Так же оговаривается возможность хранения вещей принадлежащих хозяину. Это бывает, когда площадь сдается не полностью, например одна из комнат.

Соглашение составляется в двух экземплярах, третий нужен, если регистрируют сделку у нотариуса.

Методы найма

Для работодателя главное – подобрать сотрудников, которые были бы ответственными, целеустремленными и профессионально выполняли поставленные задачи. Именно специалисты – лицо компании, которые могут как погубить ее, так и вывести на новый уровень.

Существуют различные методы найма сотрудников, у которых есть свои преимущества и недостатки:

• Реклама в специализированных изданиях. Позволяет найти серьезных соискателей, которые интересуются и разбираются в направлении деятельности компании.
• Службы занятости. У них есть большая база соискателей. 
• Образовательные учреждения. Многие учебные заведения имеют собственные службы трудоустройства, которые могут порекомендовать успешных студентов.
• Кадровые агентства. Проводят дополнительную работу с соискателями, отсеивая тех, кто не отвечает заявленным требованиям заказчика, дают рекомендации во время окончательного выбора сотрудника.
• Случайные соискатели. Нередко специалисты, самостоятельно обратившиеся в компанию по поводу вакантных мест, оказываются именно теми кандидатами, которые нужны.
• Формирование сообщения о вакантной должности на телевидении, электронных картах города, в общественных местах.
• Использование различных площадок (доски объявлений, сайты для поиска работы).

Организация найма с помощью сервиса JCat.Работа помогает подать объявление на разнообразные ресурсы в один клик. Все что нужно – это заполнить простую форму, указав необходимую информацию, выбрать тариф и необходимые сайты. Уже через несколько минут объявление будет доступно широкой аудитории соискателей. Отслеживать информацию о посещениях, редактировать объявление или сортировать кандидатов по необходимым параметрам (позвонить, ответить, принять, отказать) можно в личном кабинете.

Постоянно проживающие лица

В интересах сторон указать в договоре всех, кто постоянно проживает в квартире вместе с нанимателем. Это могут быть как члены семьи, так и посторонние. В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц. Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Заметим, что при вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

Кроме того, можно указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.

Следует учитывать, что, если квартира снята на срок более 90 дней, потребуется регистрация квартирантов по месту пребывания (речь идет о гражданах РФ). Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).

Обратите внимание! За проживание граждан РФ по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданин РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя (собственника) жилого помещения и граждан, проживающих без регистрации, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. ст

19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Ответственность не возникнет, если жильцы приходятся наймодателю родственниками: супругами, детьми, супругами детей, бабушками, дедушками, внуками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире (Примечания к ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Регистрация жильцов не требуется, если они зарегистрированы (ч. 2, 3, 4, 5 ст. 5 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1):

• по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру;

• в Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;

• в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;

• в Севастополе или Республике Крым и сдаваемая квартира также находится в одном из этих субъектов.

Предмет договора

Предметом договора считается помещение, размещенное в жилом фонде. Собственник предлагает его за определенную плату арендатору для временного использования. Заключается соглашение с указанием условий аренды:

• место и дата документа;
• ФИО сторон;
• предмет соглашения;
• адрес, площадь помещения, количество комнат;
• подробное описание имущества предоставляемого для пользования;
• срок действия;
• обязанности каждой стороны;
• подписи.

Собственник дает гарантии, что площадь принадлежит ему по праву собственности, можно указать реквизиты подтверждающего документа. Следует подробно описать процедуру передачи объекта в пользование. Важным является пункт об ответственности обеих сторон. Здесь стоит подробно расписать права и обязанности, условия расторжения, разрешение споров.

В обязанности арендодателя входит обеспечение качественного обустройства объекта. Передача жилья для удобного проживания не зависимо от климатических условий. Собственник имеет право посещать квартиру для проверки ее использования.

Наниматель обязуется вовремя вносить платежи за аренду, выполнять текущий ремонт, если это предусматривает договор, и обеспечить сохранность имущества

Так же освободить площадь, когда закончится срок аренды и возместить ущерб, который был причинен по неосторожности

Вправе ли наниматель сменить замки в квартире без передачи новых ключей наймодателю?

Часто наниматель, обеспокоенный за свою безопасность и безопасность своего имущества, заинтересован в смене замка на входной двери. Наймодатель в большинстве случаев не возражает, но при этом просит передать ему дубликат нового ключа. 

Тут возникает вопрос: может ли наниматель сменить замок без согласия наймодателя и без передачи ему дубликата? Да, может, и вот почему.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ) по договору найма собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, то есть наймодатель, обязуется предоставить нанимателю помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По своей сути договор коммерческого найма жилого помещения – это договор аренды отдельного вида имущества (жилого помещения), ведь и аренда, и коммерческий наем предполагают передачу имущества во владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом по договору коммерческого найма помещение всегда передается нанимателю – физическому лицу. Юридическому лицу помещение передается по договору аренды.

Судебная практика подтверждает, что арендодатель, передав имущество в аренду, остается его собственником, но лишается прав пользования и владения переданным имуществом на срок действия договора аренды1. Это означает не только то, что наймодатель, сдавший помещений в коммерческий наем, лишается права проживать в нем, но и то, что он лишается права доступа к этому помещению. Этот вывод подтверждается и тем, что в договоры коммерческого найма часто включается условие о том, что наймодатель вправе посещать сданное в наем помещение не чаще раза в месяц при условии предварительного согласования и в присутствии нанимателя.

Если у наймодателя есть ключи от квартиры, ему доступна возможность посещать ее в любое время. При этом в случае пропажи чего-либо нанимателю бывает трудно доказать факт наличия в квартире этого имущества. Наймодатель же защищен тем, что при передаче квартиры составляется акт, где документируется, какое имущество и в каком состоянии передано нанимателю. В случае причинения вреда наймодатель может предъявить иск к нанимателю, и доказывание трудностей не составит.

Таким образом, с точки зрения закона, толкования договорных условий и необходимости достижения баланса интересов нанимателя и наймодателя представляется, что, если иное не оговорено в договоре, наниматель вправе сменить замок в помещении без согласования и даже без уведомления наймодателя и не предоставлять ему дубликат ключей.

Права и обязанности

Согласно требованиям законодательства и условиям заключаемого соглашения, стороны сделки приобретают права и берут на себя определенные обязанности. Это касается как пользователь, так и владелец объекта.

Наймодателя

К обязанностям стороны, предоставляющей площадь для проживания, относится следующее:

1. Передать заинтересованному лицу объект, соответствующий требованиям правовых актов.
2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию строения, в котором располагается квартира или комната.
3. Предоставлять нанимателю коммунальные услуги на платной основе.
4. При необходимости проводить работы по капитальному ремонту объекта.
5. Не позднее чем за три фактических месяца до окончания срока соглашения предложить нанимателю заключить сделку на прежних или новых условиях, либо проинформировать проживающего о прекращении найма. Надо отметить, что в последнем случае владелец должен взять на себя обязательства не передавать в пользование помещение другим лицам в течение последующих двенадцати месяцев.

К правам наймодателя отнесены:

1. Переоборудование помещения. Если такая процедура существенно изменяет условия эксплуатации жилья, например, заменяется система отопления или вентиляции, то требуется согласие нанимателя.
2. Заперт на вселение временных жильцов, если это нарушает установленный минимум площади на человека.
3. Отказ во вселении других лиц. Это правило не распространяется на детей, не достигших совершеннолетия. В отношении них согласие собственника не требуется.

Также наймодатель вправе требовать от пользователя своевременного расчета за жилье и предоставляемые коммунальные услуги.

Нанимателя

В круг обязанностей пользователя входит следующее:

1. Использовать предоставленное жилье по назначению, в рамках условий соглашения.
2. Обеспечивать сохранность и поддерживать надлежащее состояние занимаемого помещения.
3. Выполнять, при необходимости, работы по текущему ремонту жилья. Если недостатки возникают по вине собственника, то в последующем можно компенсировать затраты за счет последнего.
4. Своевременно производить расчет с наймодателем за использование помещения, а также оплачивать предоставленные коммунальные услуги.
5. После истечения срока договора или его досрочного расторжения, немедленно освободить жилье.

К правам проживающего относятся:

1. Использовать занимаемое помещение для своего проживания и членов семьи.
2. Вселять других лиц при наличии согласия собственника. Это правило не касается несовершеннолетних детей.
3. С согласия владельца производить переоборудование или реконструкцию жилья.
4. Передавать в поднаем занимаемое помещение или его часть третьим лицам. Это возможно только при условии положительного ответа нанимателя.

Также после окончания срока договора человек имеет преимущественную возможность на заключение нового соглашения. Такое правило не распространяется на отношения, период которых составляет менее двенадцати месяцев.

Процедура найма персонала

Многие компании осуществляют найм персонала в организацию хаотично, не задумываясь о правилах и полноценной системе подбора специалистов. Это провоцирует потерю времени, сил и финансов, ведь найти квалифицированного сотрудника, который будет отвечать реальным требованиям компании, достаточно трудно.

Этапы процесса найма персонала:

• Осознание необходимости в найме сотрудника и формирование заявки от руководителя. При этом указываются требования к кандидатам.
• Определение условий найма персонала. На данном этапе выполняется подготовка инструкции с подробным указанием требований, прав, функций и обязанностей сотрудника.
• Выбор вида найма персонала в организацию. Подбирается наиболее оптимальный источник поиска сотрудников в зависимости от поставленных задач.
• Прием документов от кандидатов.
• Профессиональная ориентация – ознакомление со сферой деятельности, организацией, профилем работы.
• Отбор кандидатов. Включает несколько этапов – знакомство, анализ документов, сбор информации о соискателе, сопоставление представленной информации с заявленными требованиями и проведение собеседования.
• Определение профпригодности кандидата, проведение тестирования.
• Прохождение медицинского осмотра (для определенных направлений деятельности – обязательное условие).
• Прием на работу. Выбор наиболее подходящего из представленных соискателей. Если работодатель и соискатель довольны полученными результатами, то заключается трудовой договор, после чего производится назначение на должность.

Организация найма персонала предполагает последовательное прохождение всех этапов для снижения ошибок при приеме соискателей на определенные должности. При этом происходит формирование положительного имиджа компании. 

Зачем и как оформлять расписку после оплаты?

Оговаривайте необходимость оформления расписки на стадии заключения договора. Это защитит вас от риска предъявления наймодателем исков о взыскании уже уплаченных денег. И не бойтесь показаться невежливым или испортить отношения такой просьбой. Ваш интерес правомерен, и наймодатель должен его уважать. 

Расписку о получении денег должен выдавать тот человек, с которым у вас заключен договор найма, или тот, кто указан в качестве получателя денежных средств по такому договору. Никаких мам, пап, сестер, мужей и т.д. Они могут получать от вас деньги только в том случае, если уполномочены на это наймодателем. Факт наделения полномочием может подтверждаться доверенностью, оформленной наймодателем в вашем присутствии, нотариальной доверенностью или письмом наймодателя, направленным вам с его электронной почты, указанной в договоре в качестве одного из его реквизитов.

Расписка составляется в простой письменной форме и обязательно должна содержать сведения о том, кто и от кого сколько получил, на каком основании, а также дату составления.

А вот наниматель…

К правам нанимателя относятся:

• разрешение временно проживать на нанимаемой жилплощади другим лицам;
• вселение других граждан в нанимаемое жилье;
• сдавать его в поднаем;
• обменивать или менять жилплощадь;
• требовать от наймодателя выполнения условий договора, то есть осуществления капитального ремонта, ремонта общедомового имущества, предоставления качественных услуг.

К обязанностям относятся:

• использование жилья по назначению;
• уход за жильем, иначе говоря, содержание его в должном состоянии;
• проведение своевременного поддерживающего ремонта жилья;
• сохранность жилья;
• своевременная оплата жилья и предоставляемых коммунальных услуг.

Наниматель обязан информировать наймодателя обо всех изменениях, как условий, так и оснований, которые дают право пользоваться социальным жильем.

Наниматель вправе отказаться от оплаты коммунальных услуг, если они предоставлены ему не в полном объеме и низкого качества. Наниматель имеет право досрочно прекратить действие договора по своей инициативе, не обращаясь при этом в суд.

Приватизацию жилого помещения по договору социального найма осуществить невозможно. Продать его нельзя.

Прописать, выписать, сдать в поднаем социальное жилье можно только с разрешения наймодателя. При этом наймодатель может запретить нанимателю прописку или поднайм, если нарушаются установленные жилищные нормы.

Например, уменьшается положенное одному человеку количество квадратных метров жилплощади.

Безусловным правом прописки вместе с нанимателем обладают члены его семьи. К ним мы отнесем:

• супруга или супругу, если они живут вместе;
• детей;
• родителей нанимателя.

Других родственников, нетрудоспособных или иждивенцев закон признает членами семьи в том случае, когда они не только проживают в семье, но и ведут общее с ней хозяйство. Обязанности, как нанимателя, так и остальных проживающих одинаковые. Они обладают и равными правами.

Коммерческий наем

В данном случае собственник жилья может сдать свою квартиру в пользование не только гражданину, но и юридическому лицу. Тем не менее, оформление такого договора совсем не означает, что жилое помещение передается другому человеку или организации для осуществления предпринимательской деятельности. Максимальный срок действия коммерческого найма всего пять лет. По прошествии данного времени лицо вновь может заключить такой договор.

Плата за пользование жильем устанавливается по согласию двух сторон. Такой порядок.

Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть абсолютно любой человек и даже лицо без гражданства, потому что собственник имеет право передать свою квартиру в пользование на определенный период тому лицу, которое согласится со всеми условиями хозяина жилья и будет своевременно оплачивать съемный дом.

Если в договоре не указан срок его действия, то это значит, что он заключен на 5 лет.

Таким образом, наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе:

• после получения согласия наймодателя заселять в жилье других людей на постоянное проживание. Исключение здесь составляют дети до 18 лет (они вселяются в квартиру без согласия собственника);
• разрешать временное (до шести месяцев) проживание людей на безвозмездной основе (после уведомления хозяина жилья);
• сдавать квартиру в поднаем, только с согласия собственника.

Необходимо также добавить, что стороны после заключения договора коммерческого найма приобретают не только определенные права, но и обязанности. Об этом гласит закон.

Отличия договора коммерческого найма от договора социального найма

По договору социального найма гражданам, относящимся к определенной льготной категории и состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, предоставляются во владение и пользование жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда для проживания в них. От имени собственника указанных помещений действует, как правило, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления (ст. 49, ч. 1 ст. 52, ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Основными отличиями договора коммерческого найма от социального являются (п. 3.7 Положения, утв. Приказом Минстроя России от 20.08.1996 № 17-113 «Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно — коммунальном хозяйстве»):

• срочность договора: он может быть заключен на срок не более пяти лет;

• площадь занимаемого жилого помещения (не определяется нормой жилищной обеспеченности);

• другие (в отличие от социального найма) принципы формирования платы за наем.

Обратите внимание! При коммерческой сдаче квартиры внаем наймодатель обязан подать в налоговый орган декларацию по НДФЛ и уплатить налог. Освобождение от такой обязанности предусмотрено в случае получения с 01.01.2019 платы от лиц, пострадавших от чрезвычайных обстоятельств, в пределах соответствующих бюджетных средств, предоставленных данным лицам (п

46.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, п. п. 3, 4 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29.09.2019 № 323-ФЗ «О внесении изменений в статью 217 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»).

По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)

Стороны договора

В качестве сторон сделки платного использования площади для проживания выступают его хозяин и наниматель.

Лицом, использующим предмет, в данном случае является конкретный человек. Такой претендент должен соответствовать определенным требованиям. Прежде всего – это возраст. Потенциальный наниматель должен достичь совершеннолетия и не быть ограничен в своей возможности вступать в коммерческие отношения. Пользователь объекта несет ответственность перед его владельцем не только за себя, но и за действия других проживающих с ним лиц.

В качестве другой стороны выступает хозяин. Это может быть не только физическое, но и юридическое лицо. Человек, являющийся владельцем, в данном случае должен достигнуть возраста заключения сделок, а также не быть ограниченным в своих возможностях. Для компании тоже устанавливаются определенные требования. Она должна быть зарегистрирована в качестве юридического лица. Владелец должен иметь в своем распоряжении необходимое помещение, соответствующее предъявляемым требованиям, то есть оно должно быть пригодно для полноценного проживания людей. Владелец обязан обладать правом собственности на недвижимость, или быть наделенным такой возможностью. То есть в качестве наймодателя может выступать уполномоченный законный представитель.