Особенности и правила заключения договора социального найма жилого помещения

Содержание договора

Существует типовой образец договора, пункты которого могут меняться в зависимости от конкретной ситуации. Основная информация:

• дата и место составления соглашения с точным указанием населенного пункта, адреса объекта недвижимости;
• технические характеристики жилплощади, количество комнат с указанием их площади, наличие дополнительных помещений в квартире;
• информация обо всех лицах, которые будут проживать в данной квартире с их паспортными данными;
• подробное описание состояния полученного жилья;
• реквизиты и подписи обеих сторон, необходимые печати;
• ответственности и обязанности участников договора:

1. со стороны нанимателя – своевременное внесение платы за коммунальные услуги, проверка помещения в соответствии с актом приема-передачи, содержание жилья в удовлетворительном состоянии, проведение перепланировки помещения исключительно с согласия органов государственной власти, освобождение жилплощади в установленный срок, проведение необходимых ремонтных работ;
2. со стороны государства – исправность всех коммуникаций в помещении на момент ее передачи нанимателю, заблаговременное уведомление о повышении стоимости коммунальных услуг, ремонт коммуникаций в квартире, осуществление капитального ремонта в доме в соответствии с графиком.

Согласно тексту ст. 60 ЖК РФ договор соцнайма срока не имеет. В некоторых случаях возможно оформление дополнительного соглашения:

• изменение состава семьи;
• изменение размера квартиры после капитального ремонта;
• корректировка персональных данных нанимателя или членов его семьи;
• смена почтового адреса жилплощади или ее статуса.

Установлены основания, по которым договор можно перезаключить:

• наниматель желает переоформить соглашение на члена семьи;
• при изменении первоначального нанимателя в связи с его смертью;
• лица, проживающие на территории данной жилплощади и имеющие отдельные договоры соцнайма, становятся членами одной семьи.

Получить договор социального найма и жилье на его основании возможно в порядке очередности. Документ выдается на руки гражданину в день его подписания обеими сторонами.

Заявление об оформлении соглашения о социальном найме можно оформить через МФЦ. Для этого потребуется вышеуказанный пакет документов. Если все бумаги составлены надлежащим образом, то сотрудники центра примут заявку к рассмотрению и зарегистрируют ее в базе. Решение выносят через 30 дней после приема заявления. При принятии положительного решения составляется договор о передаче квартиры в пользование нанимателя.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Кто может претендовать на социальное жилье?

Выделить бесплатное жилье могут следующим категориям российских граждан:

• лицам, участвовавшим в ликвидации аварии в Чернобыле;
• многодетным семьям;
• совершеннолетним выпускникам детских домов;
• людям с I или II группами инвалидности;
• малоимущим, для этого понадобится представить документ в органы местного управления со списком членов семьи и степенью их родства, справки о доходах каждого из них. Семья признается малоимущей, если при делении общего дохода на каждого ее члена приходится сумма меньше прожиточного минимума;
• переселенцам с Крайнего Севера и вынужденным переселенцам;
• гражданам, стоящим в очереди на усовершенствование условий проживания;
• гражданам, проживающим в аварийных или подлежащих сносу домах;
• ветеранам ВОВ;
• тем, кто лишился жилплощади в результате стихийного бедствия или аварии;
• некоторым категориям военнослужащих.

Договор соцнайма заключают в письменном формате. Получателю необходимо тщательно изучить текст документа, ознакомиться со своими правами и обязанностями, чтобы избежать нарушения условий договора. Предоставление бесплатного жилья регулируется Жилищным кодексом РФ. Лица, имеющие гражданство других государств, не могут претендовать на обеспечение жильем по социальному найму.

Стороны договора соцнайма

Социальный наём жилья — понятие стандартное, как и любая другая сделка, позволяющая взять в аренду недвижимость, предусматривает наличие сторон. В этом случае это будет собственник помещения и наниматель.

В качестве стороны, предоставляющей жилье, выступает владелец госфонда, соответствующего назначения. При этом представителем может быть уполномоченное должностное лицо или орган муниципальной власти.

Нанимателем может стать не каждый. Прежде всего, в качестве такового имеет право выступать только физическое лицо. Ещё одним из признаков является гражданство РФ. То есть иностранец не может быть нанимателем социального жилья.

В то же время значение имеет и финансовое положение. Человек должен быть малоимущим, признанным нуждающимся в жилье, а также принятым на специальный учет. Идентичными нанимателю участниками найма являются члены его семьи. К таковым относятся супруги, дети и лица, находящиеся на обеспечении ответственного квартиросъемщика. Также в эту категорию входят те, кто не состоит в родственных связях с нанимателем, но отнесены к членам семьи в соответствии с заключенным договором, и ведут совестное с ним хозяйство. В некоторых случаях таковыми люди могут быть признаны по решению суда.

Изменение статуса человека, право нахождения в квартире

При оформлении договора соцнайма указываются определенные сведения, к которым в том числе относится количество семьи нанимателя, обладающего правом пользоваться государственным/муниципальным объектом недвижимости. Если в будущем человек захочет подселить в квартиру других членов семьи, ему предварительно необходимо добиться письменного согласия на вселение со стороны всех лиц, указанных в договоре социального найма.

В то же время это правило не затрагивает детей до 18 лет. Даже если кто-либо из членов семьи проживающего протестует против вселения детей, несовершеннолетние все равно получат право проживать в таком помещении и полноценно пользоваться им.

Если в договоре соцнайма прописаны люди, с которыми в дальнейшем у нанимателя были расторгнуты семейные отношения (например, в случае развода), они все равно имеют право продолжать пользоваться жилым помещением. Если основной наниматель препятствует их проживанию в квартире, то бывшие родственники вправе инициировать судебное разбирательство и защитить свое право жить в квартире и пользоваться ею.

Договор социального найма: как получить в Москве социальное жилье

Договор является основным документом для аренды жилплощади. Ордер — это документ, который только устанавливает привилегии на пользования. Ордер без договора не подтверждает законное владение социальным помещением.

Московский департамент жилищного фонда и политики исполняет полномочия наймодателя (только в Москве). С 1999 года осуществляют подписание социального контракта с москвичами. Без подписания такого документа у москвичей будут проблемы с Жилищно-эксплуатационным контролем и с другими государственными органами. Без данного документа проживающий человек не будет считаться законным нанимателем.

В соответствии с законодательством, московский департамент должен гражданам, которые имеют ордера или другие акты пользования, обеспечить регистрацию и заключение сделки социального жилья от имени города Москвы.

Права и обязанности сторон

Договорное право предусматривает, что при заключении любого вида соглашения возникают взаимные права и обязанности сторон. При наличии обязанности с одной стороны зеркально существует право, с другой стороны. Это очевидно, что если кто-то вправе что-то требовать, то точно в таком же объеме возникает у кого-то обязанность исполнить право требования первого.

Договор найма жилого помещения в соответствии со статьёй 676 ГК РФ предусматривает обязанности наймодателя.  А именно:

• передать нанимателю жилое помещение, которое не должно быть обременено, то есть свободным от прав требования или каких-либо обязательственных отношений. Данное помещение должно быть пригодным для проживания, другими словами – отвечать всем требованиям санитарной и противопожарной безопасности;
• своевременно проводить капитальный ремонт жилого помещения;

Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах:

наймодатель обязан надлежащим образом эксплуатировать жилой дом, в котором находится сдаваемое в найм жилое помещение. Своевременно предоставлять необходимые коммунальные услуги, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома. То есть наймодатель ответственен в обеспечении условий для полноценного проживания в жилом помещении.

Статья 678 ГК РФ устанавливает обязанности нанимателя жилого помещения. Гражданское и жилищное законодательство преследует принцип целевого назначения жилого помещения, таким образом в отношении нанимателя устанавливается обязанность использовать предмет договора по назначению, то есть для проживания. А в процессе проживания гражданин обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии.

Если наниматель желает произвести перепланировку и переустройство жилого помещения, он может это сделать только с разрешения наймодателя. Без такого разрешения действия нанимателя будут основанием для прекращения отношений по договору найма жилого помещения.

Также к обязанности нанимателя относится действия по исполнению признака возмездности договора, то есть обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. А также он обязан оплачивать коммунальные платежи, если иное не предусмотрено соглашением сторон(ст. 682 ГК РФ).

Образцы документов:

• Акт возврата помещения (Приложение к договору найма жилого помещения)
• Акт приемки передачи жилого помещения (Приложение к договору найма жилого помещения)
• Образец договора найма жилого помещения (общая форма)
• Образец договора найма жилого помещения между гражданами
• Краткосрочный договор коммерческого найма квартиры
• Образец типового договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Ввиду широкого спектра рассматриваемых вопросов, нашей компанией разработана система «внутренний аналитик обращений». После получения запроса на консультацию, система автоматически распределяет заявки между юристами, для дальнейшей обработки.

У нас на сайте Вы можете найти образцы документов, а также проконсультироваться у специалиста, воспользовавшись формой «звонок юристу» на главной странице, либо «заявка на консультацию» в разделе «КОНТАКТЫ».

Для ускорения связи со специалистом – звоните: 8 (495) 151-29-09, 8 (929) 985 98 65 или пишите: conceptual.office@gmail.com.

Будем рады Вам помочь!

Основания для заключения

Социальное жилье может быть предоставлено гражданам, имеющим статус малоимущих, и признанными нуждающимися в улучшении условий проживания. Вне очереди социальное жилье может быть предоставлено следующим категориям граждан:

• Имеющих тяжелые заболевания.
• Проживающих в помещениях несоответствующих нормам.

Согласно законодательству РФ право на получение социального жилья также имеют следующие категории граждан:

• Лица имеющие инвалидность ( 1 и 2 группы).
• Сироты или дети, оставшиеся без попечительства родителей.
• Ветераны Великой Отечественной Войны.
• Военнослужащие.
• Пострадавшие в результате чрезвычайных ситуаций или стихийных бедствий.

Муниципальное жилье может быть предоставлено:

• Неполным семьям.
• Гражданам, воспитывающих трех и более детей.
• Молодым специалистам.

Основные отличия договора аренды от договора найма

Для понимания разницы между этими двумя видами договоров для начала вспомним главы Гражданского кодекса РФ, которые содержат правовые нормы, регулирующие рассматриваемые виды договоров.

До сих пор, многие юристы спорят о причинах побудивших авторов первой редакции Гражданского кодекса РФ (1996 г.) разделить договор найма жилого помещения и договор аренды, но на данный момент – это два разных вида договора.

О спойлерах. В серых полосах скрыт различный текст, например правовых норм или комментарии автора. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.

В настоящий момент Гражданский кодекс РФ содержит Главу 34 «Аренда» в которую включены:

• прокат — §2
• аренда транспортных средств — §3
• которая в свою очередь делится на:
  • аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
  • аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
• аренда зданий и сооружений — §4
• аренда предприятий — §5
• финансовая аренда (лизинг) — §6

общие условия договора аренды и договора найма жилого помещения

Общим между договором аренды и договором найма жилого помещения является то, что в обоих случаях имущество собственником на срок и за плату — передается во временное пользование другой стороне, без перехода права собственности. Также общими условиями являются:

• сохранение договора при смене собственника;
• преимущественное право на заключение договора на новый срок;
• внесение арендной платы (платы за наем);
• разделение капитального ремонта (собственник) и текущего ремонта (арендатор, наниматель) используемого имущества;
• возврат имущества по окончании срока договора и т.д.

отличные условия договора аренды и договора найма жилого помещения

По нашему мнению, причиной выделения договора найма жилого помещения в отдельный вид договоров является исключительное конкретное определение объекта договора как жилого помещения используемого для проживания, т.к. иные цели использования жилого помещения – запрещены.

  Некоторые юристы считают, что раз в статье 607 Гражданского кодекса РФ указано, что «в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи» – то жилое помещение может быть передано по договору аренды. Однако данное мнение является ошибочным, как из-за законодательно закрепленного отличия в объекте договора, так и в выделении договора найма жилого помещения в отдельную главу Гражданского кодекса РФ.

Порядок действий

Порядок действий заявителя

1. Обращается в подразделение Санкт‑Петербургского государственного казенного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее — МФЦ).
2. Подает необходимые документы и заявление:
   • об изменении договора социального найма в связи с вселением в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи нанимателя по форме;
   • об изменении договора социального найма в связи с признанием нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя по форме;
   • об изменении договора социального найма в связи с объединением в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма по форме;
   • об изменении договора социального найма в связи с предоставлением освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире в дополнение к занимаемому жилому помещению по договору социального найма по форме.
3. В случае принятия ГКУ ЖА положительного решения — получает один экземпляр дополнительного соглашения к договору социального найма:
   • об изменении договора социального найма в связи с вселением в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи нанимателя по форме;
   • об изменении договора социального найма в связи с признанием заявителя нанимателем жилого помещения по договору социального найма по форме;
   • об изменении договора социального найма в связи с передачей наймодателем нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение по форме;
   • об изменении договора социального найма в связи с вселением в жилое помещение несовершеннолетнего(их) гражданина(н) в качестве члена(ов) семьи нанимателя по форме.
4. В случае принятия ГКУ ЖА решения об отказе в предоставлении государственной услуги — получает уведомление об отказе по форме.

Основание для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления услуги — представлены не все документы.

Основания для отказа в предоставлении услуги:

1. Заявитель не имеет законных оснований на предоставление государственной услуги.
2. Наймодателем отказано в изменении договора социального найма (в случае обязательности наличия согласия наймодателя на изменение договора социального найма в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации).

Образец договора коммерческого найма жилого помещения (заполненный бланк)

Контракт коммерческого найма жилой площади относится к соглашению, по которому один участник сделки является собственником жилой площади (наймодателем), взявшего на себя обязательство предоставить другому участнику сделки (нанимателю) жилое здание на коммерческой основе за определенную плату за проживание на объекте.

Предметом контракта является жилое здание.

Законодательными нормами не регламентированы правила для составления договора коммерческого найма жилой площади. Поэтому, участники такой сделки обязаны руководствоваться положениями, содержащимися в 35 главе ГК РФ. Контракт является срочным, что определяется ст. 683 ГК РФ.

Ниже предлагается заполненный образец такого соглашения.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА (Образец договора найма жилого помещения)

1.1. По настоящему Договору Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем, за определенную настоящим Договором плату.

1.2. По настоящему Договору предоставляется следующее жилое  помещение:(указать: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)   ____________________ ___________________________________ ________________________________________, общей площадью ________ кв. м, жилая площадь — __________ кв. м, __________ (иные характеристики жилого помещения)___________________________ __________________________ _____________________, расположенное по адресу: _____________________ _________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Помещение».

1.3. Помещение передается Нанимателю по Акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N ____). Одновременно с квартирой Нанимателю по Акту приема-передачи передаются: ключи, _____________, ____________.

    1.4.  Вместе  с  Нанимателем  в  Помещении по настоящему Договору будут проживать следующие граждане: _________________________________________________________________________

1.5. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по пользованию Помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законодательством Российской Федерации.

Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего Договора найма несет Наниматель.

(Вариант в случае заключения Договора найма на срок не менее года:

1.6. Ограничение (обременение) права собственности на Помещение, возникающее на основании настоящего Договора найма, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Расходы по государственной регистрации несет ________________________.)

Дополнительные аспекты договора найма жилого помещения

Каждый наниматель имеет преимущественное право на заключение нового договора найма после окончания сроков предыдущего соглашения. Владелец жилого объекта за 3 месяца до окончания действующего договора может сообщить о продлении соглашения на тех же или новых условиях. Второй вариант развития событий — владелец жилья отказывается от заключения нового соглашения, потому что он передумал сдавать жилой объект внаём.

Если никто из сторон договора не сообщал о своих решениях, и никаких предупреждений не было, значит действующее соглашение автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях. Со временем клиент не будет иметь право требовать изменений условий договора, в частности увеличить количество лиц для проживания.

Бывают ситуации, когда наймодатель отказывается продлевать договор и игнорирует принцип преимущественного права своего клиента. Объясняется это нежеланием сдавать объект внаём. Но если на протяжении года со дня окончания договора наймодатель заключает новое соглашение о найме объекта, клиент может обращаться в суд для прекращения действия нового соглашения и дополнительно требовать компенсации убытков, понесённых нанимателем на поиски нового жилого помещения.

Если сравнивать договор аренды и договор найма, то во втором соглашении преимущественное право на наём нельзя исключить, ведь это регламентировано законом. Наниматели крайне редко подают иски подобного характера, ведь сложно доказать тот факт, что наймодатель сдает помещение другому лицу.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Лидия Лукьянова

Перезаключение и изменение

В некоторых случаях граждане могут изменить ранее заключенную сделку или перезаключить ее заново, если для этого имеются весомые основания. К таким основаниям можно отнести:

• в жилое помещение вселяются новые граждане – члены семьи нанимателя;
• в квартире проживают несколько граждан, имеющие отдельный договор, и при этом они объединяются в одну семью;
• один из нанимателей жилья требует выселения из квартиры другого жильца, имея для этого весомые основания;
• в помещении освободилась часть жилой площади, которая теперь будет предоставлена съемщику;
• прежний наниматель умер, а перезаключения сделки требует один из жильцов, который также проживал в квартире.

Для проведения процедуры необходимо обращаться в МФЦ или соответствующий отдел жилищного департамента, предоставив туда заявление по установленной форме (скачать образец) и подтверждающие документы. Для каждого из перечисленных оснований установлена своя форма заявления, а также отдельный перечень необходимых документов.