Договор аренды нежилого помещения и оборудования

Что это такое?

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) договор аренды, также называемый договором имущественно найма, определяет отношения между хозяином арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем).

Наймодетель обязуется предоставить нанимателю во временное владение и пользование или временно пользование имущество, в данном случае нежилое помещение, за определенную договором плату.

Справка! Каждый договор составляется согласно особенностям и обстоятельствам сдачи помещения, однако составитель может ориентироваться на главу 34 ГК РФ, которая содержит общие положения об аренде.

Что необходимо?

Один из наиболее волнующих наймодателей вопросов – это нужно ли регистрироваться как индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Согласно статье 171 Уголовного кодекса РФ, осуществление предпринимательской деятельности без регистрации влечет за собой уголовную ответственность, поэтому первое, что необходимо для того, чтобы сдавать квартиру или офис в аренду – это регистрация. В большинстве случаев подойдет регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.

Важно! При определении предпринимательской деятельности суды учитывают множество факторов, не придерживаются какого-то единого определения, и решение выносится в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Если в аренду сдается офис или другое помещение специально купленное с целью сдачи в аренду, если имеется свидетельство неоднократного заключения договоров аренды на длительный срок или помещение арендует юридическое лицо – в этих случаях суд будет склоняться к определению данных действий как предпринимательской деятельности.

Кроме того, следует помнить, что просроченная регистрация тоже влечет за собой ответственность, однако уже не уголовную, а административную, и тем не менее облагающуюся штрафом до 10 тыс.руб.

В то же время, если договор был заключен на безвозмездную аренду, и наймодатель не получает прибыли или какой-либо персональной выгоды от данного процесса, то штраф за отсутствие регистрации не грозит.

Обеим сторонам необходимо заключение договора, который обязательно должен содержать:

1. очный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
2. описание местоположения помещения в здании (этаж, номер квартиры или комнаты и т.д);
3. площадь сдаваемого помещения в соответствии с техническим паспортом;
4. назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Также важно, чтобы договор содержал:

1. описание передаваемого помещения;
2. срок использования;
3. размер оплаты.

Справка! Если в помещении стоит мебель или другое имущество, например, освещение, оборудование, в том числе отопительное, то следует обратить внимание на то, что данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду нанимателю.

Помимо этого, должны обязательно быть определены в договоре, ровно как и права и обязанности сторон, содержащие условия эксплуатации нежилого помещения, условия, которые поставлены арендодателем перед арендатором. Отсутствие любого из этих пунктов может послужить причиной дальнейших разногласий между сторонами. Однако, как было упомянуто выше, каждый договор является индивидуальным, и должен быть составлен в соответствии ситуацией и условиями.

• Скачать бланк договора нежилого помещения
• Скачать образец договора нежилого помещения

В словаре Даля

ж. немецк. условная плата владельцу за содержание в своем
хозяйстве населенного имения его или земли, заведения, завода; наймы
(платить наймы), откуп, кортом, кортома, оброк, съем (что съёму
платишь?), олон. брозга. | Жалуемое кому в срочное владение имение,
стар. жалованье; | Выдаваемый заместо того правительством, как это у нас
ныне делается, срочный доход; | Всякий повременный доход, в виде роста,
без права располагать истинником (капиталом) или имением. Отдать что в
аренду, отдать в годы, в голд, в брозгу, в прокат, на прокат, в мыт, в
кортом, в кортому, в оброк, из оброка на съем, под съем, внаймы; говорят
и продать (на срок), промытить, новорос. нанять, вместо отдать внаймы. |
Аренда южн. зап. корчма, шинок, кабак; арендарь м. арендарка ж. шинкарь,
корчмарь. Арендовый доход. Арендные деньги. Арендовать что, взять на
аренду; брать на откуп, откупать, оброчить, кортомить, брать из оброка,
в оброк, в брозгу, в кортом, на съем, сымать, нанимать, наймовать.
Имение это арендуется управителем, ходит в аренде. Арендование ср.
окончат. арендовка ж. об. действие по значению глаг. Арендатор м.
оброчный содержатель, съемщик, наемщик, кортомщик, откупщик,
наймователь. Арендаторша, жена его; или | сама кортомщица. Арендаторов,
арендаторшин кот, пес; арендаторские счеты, приемы.

Аренда: что это такое

Аренда подразумевает платное использование определенного, обозначенного условиями договора, имущества. Арендные правоотношения возникают на основании заключенного между сторонами соглашения.

На условиях данного соглашения, одна сторона – физческое или юрлицо (выступает арендодателем, или же наймодателем) обязывается осуществить передачу второй стороне (выступающей арендатором или нанимателем) имущество для временного использования за оговоренную договорную плату. На территории РФ арендные правоотношения возникают в любой экономической отрасли, при этом объектом может выступать имущество любой из форм собственности.

Стороной, передающей имущество в аренду, может быть или его непосредственный владелец, или же лицо, у которого есть право распоряжаться этим имуществом.

Все правоотношения, возникающие между сторонами, должны быть четко определены условиями арендного договора.

Арендоваться может любой вид движимого и недвижимого имущества, если оно не утрачивает натуральных качеств в ходе эксплуатации.

В качестве объектов аренды, используют земельные участки, целые предприятия и прочие имущественные комплексы, сооружения и здания, различный транспорт, предметы инвентаря и прочее.

В арендном соглашении отображается информация о предмете, передаваемом в аренду, сроке и объеме внесения оплаты, а также закрепленной ответственности при возникновении фактов нарушения договора.

Действующее законодательство РФ говорит о том, что у арендатора есть некоторые права распоряжения имуществом, переданным ему в аренду:

• Передавать имущество, оформленное в аренду, в субаренду;
• Осуществлять передачу собственных прав и обязанностей, определенных арендным договором, третьему лицу;
• Передавать имущество, оформленное в аренду, для использования другими лицами без оплаты;
• Выполнять передачу арендных прав в качестве залога.

Указанные выше операции могут быть выполнены лишь при наличии согласия владельца жилья. Этот пункт должен быть предусмотрен в условиях арендного договора, или же в дополнительном соглашении.

Арендный договор может быть заключен устно или же письменно. Устная форма может быть использована, если сделка, совершаемая между физлицами, является незначительной, а сам срок действия аренды составляет не более 1 года.

Оплата по таким договорам не должна быть больше десяти МРОТ. Обязательно письменное составление договора, если одна или обе стороны сделки – юрлица, при этом срок заключения договорных правоотношений роли не играет.

При заключении арендного договора, у арендатора появляется право эксплуатации имущества, владения результатом труда, приобретенным при его использовании, передачи его третьим лицам, а также право требования от владельца (второй стороны) соблюдать каждое из договорных условий и, в случае наличия нарушений, выплачивать компенсацию.

У наймодателя есть право требования от арендатора вносить определенную договором плату, а также вернуть переданное имущество, когда срок договора истечет, в том же виде, в котором оно было передано, или же возместить причиненные убытки, в случае повреждения имущества в период аренды.

Как сдать?

Чтобы сдать коммерческую недвижимость в аренду, необходимо:

1. Определить стоимость.
2. Усилить конкурентные преимущества.
3. Найти целевую аудиторию и выбрать партнера.
4. Подготовить документацию.
5. После предварительной договоренности заключить письменное соглашение, зарегистрировать при необходимости.

О том, как снять коммерческую недвижимость, читайте тут.

Виды договоров

Виды договоров аренды коммерческой недвижимости:

• простая аренда – передается право пользования на имущество за определенную плату от арендодателя арендатору;
• субаренда – арендатор сдает в найм часть арендованного помещения;
• лизинг – аренда с правом выкупа.

Каких видов бывает?

Существует несколько видов аренды, применимых в случае сдачи нежилого помещения:

• прямая аренда;
• субаренда;
• наем;
• поднаем.

Договора в свою очередь делятся на следующие типы в зависимости от срока действия :

1. краткосрочный – до 1 года;
2. среднесрочный – от 1 до 5 лет;
3. долгосрочный – от 5 и более лет;
4. бессрочный – без определения срока действия.

(Статья 160 ГК РФ).

Определение срока действия и вида аренды помещения обязательно должны быть указаны в договоре.

Сдавать офис, склад или квартиру можно в качестве юридического лица, а также в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Кроме этого, помимо привычной установленной денежной суммы выплачиваемой периодически и единовременно, могут быть установлены различные другие условия выплаты и определения арендной платы:

• установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;
• предоставление арендатором определенных услуг;
• передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;
• возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества и текущему ремонту.

Объект аренды

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре.
В зарубежном праве допускается аренда не только вещей, но и прав, представляющих имущественную ценность, а также ценных бумаг (в частности акций) и даже паёв торговых товариществ.

Какие условия стоит обязательно включить в договор?

Обязательным условием договора аренды нежилого помещения является условие о предмете соглашения. Им является передаваемый в аренду объект недвижимости. В договоре необходимо указать кадастровый номер, адрес, этаж, площадь, а также иные характеристики, позволяющие определить нужный объект аренды. Как было указано ранее, при передаче в аренду части нежилого помещения необходимо подробно конкретизировать, какую именно часть может использовать арендатор.
Кроме того, в договоре часто прописывается назначение помещения – передается ли оно под склад, производство, офис или торговую точку. Во множестве случаев необходимо, чтобы все помещения в здании или часть из них использовались схожим образом.  Например, если в офисном здании откроется производство или точка общественного питания, то для собственников или арендаторов иных помещений данный аспект может создать большие помехи для деятельности, а соответственно снижает привлекательность офиса и арендную ставку. Данное условие может быть очень важным для арендодателя и позволяет ему расторгнуть договор при нецелевом использовании помещения арендатором.
В договоре часто прописывается состояние помещения. Арендодатель несет ответственность за передачу помещения в непригодном для использования по назначению виде или в отличающемся от условий договора состоянии. В приложении к договору указывается имущество, которое передается с помещением. Так среди подобного имущества может числиться мебель, различное оборудование, сантехника и т.д. В приложении стоит подробно описать данное имущество и его состояние, а также указать его примерную стоимость.
В договоре аренды стороны всегда прописывают размер арендной платы, либо способ ее ценообразования. В соглашении может быть установлена как фиксированная ставка, так и метод ее образования. Например, в договорах аренды офисных помещений премиального класса, арендная ставка часто привязывается к курсу доллара. Кроме того, можно определить размер арендной платы в виде процентов от дохода или оборота бизнеса, арендующего имущество – как в целом, так и от отдельной точки, находящейся в сдаваемом помещении. Такой подход практикуется в сферах торговли и общественного питания.
В договоре также можно установить, что арендной платой будет являться стоимость улучшений помещения

Так, арендатор может произвести ремонт помещения, стоимость которого идет в счет арендной платы.
Важно также указать сроки и порядок оплаты, а кроме того указать платежные реквизиты, по которым будет производиться оплата.
Другим крайне важным условием является срок аренды, хотя закон не устанавливает обязательность данного условия и в случае его отсутствия указывает, что договор заключается на неопределенный срок.  Если срока не будет в договоре, то любая из сторон может отказаться от договора, с предупреждением об этом за три месяца.