Что такое доверительное управление

Ключевые понятия

  • Учредитель управления. Так принято называть юридическое или физическое лицо, которое является владельцем акций и вверяет их в пользование на определенное время с целью получения прибыли. Учредитель управления обязуется передать акции в положенный срок. При этом он сохраняет за собой право собственности на ценные бумаги. Учредитель имеет возможность как досрочно вернуть акции себе, так и продлить управление при взаимном согласии сторон.
  • Управляющий. Это тот, кому вверяются права на временное распоряжение. Управляющий обязуется принять акции и в случае получения прибыли отчислить ее учредителю за вычетом комиссии (установленного процента).
  • Договор доверительного управления акциями. Ключевые моменты подобных взаимоотношений регламентируются Гражданским кодексом РФ. Между учредителем управления и управляющим заключается официальный договор . В него внесены: информация о сроках, размерах выплат и комиссиях, необходимые реквизиты, права и обязательства сторон. Документ должен подробно описывать все условия сотрудничества, а также пути урегулирования спорных ситуаций.

Цель и участники соглашения

Одним из важных элементов договора является цель его заключения. Она влияет на содержание и юридический характер соглашения. Цель оформляется в определенную правовую форму и реализуется через договорную конструкцию.

Все действия сторон направлены на ее достижение. Цель представляет собой предвидимый результат, в котором заинтересованы стороны договора. Как правило, она носит социально-экономический характер.

В качестве примера цели соглашения можно привести:

  • увеличение имущественной массы;
  • содержание вещи или предмета в надлежащем состоянии;
  • получение прибыли от использования имущества.

Участниками договора доверительного управления выступают такие стороны:

  1. доверительный управляющий;
  2. учредитель;
  3. выгодоприобретатель.

Обычно учредитель и выгодоприобретатель – это одно и то же лицо. При этом доверяющий не может быть доверительным управляющим. Роль каждой из трех сторон могут выполнять юридические и физические лица.

Существенные условия договора. Права и обязанности сторон

1. Пункт 1 ст. 1016 ГК указывает следующие существенные условия данного договора:

  • состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
  • наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
  • размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
  • срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки. Например, ст. 19 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» установлено, что срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не должен составлять менее года и более 40 лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Есть мнение, что существенными условиями договора доверительного управления имуществом следует считать также порядок и сроки представления доверительным управляющим отчета о своей деятельности.

Естественно, что существенным условием договора доверительного управления имуществом, как и любого договора вообще, является его предмет – юридические и фактические действия управляющего в отношении переданного ему в управление имущества.

2. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом возможно, однако, только в предусмотренных договором случаях (п. 1 ст. 1020 ГК). Законом или договором могут быть установлены иные ограничения полномочий управляющего (например, ему может быть запрещено сдавать переданное ему имущество в аренду).

Управляющий совершает сделки от своего имени, но при этом обязательно указывает, что действует именно как управляющий. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК).

Допускается указывать на факт действия лица в качестве доверительного управляющего иным способом, помимо проставления пометки «Д.У.» (например, управляющий письменно фиксирует, что действует на основании договора доверительного управления). В случае несоблюдения данного требования доверительный управляющий считается совершившим сделку в личных целях и отвечает по данным обязательствам только принадлежащим ему лично имуществом.

3. Доверительный управляющий обязан осуществлять управление лично. Поручить исполнение данной обязанности другому лицу он может только в следующих случаях:

  • если уполномочен на это договором;
  • если получил согласие на это от учредителя управления в письменной форме;
  • если вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные (п. 1 ст. 1021 ГК).

4. Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества (п. 2 ст. 1020 ГК).

5. Доверительному управляющему предоставляется право использовать вещно-правовые способы защиты в отношении имущества, переданного ему в доверительное управление (виндикационный, негаторный иск и т.д.) (ст. 301, 302, 304, 305 ГК).

6. Другой обязанностью доверительного управляющего является предоставление им учредителю управления и выгодоприобретателю отчета о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (п. 4 ст. 1020 ГК).

7. В соответствии со ст. 1023 ГК учредитель управления обязан выплатить управляющему вознаграждение, а также возместить необходимые расходы, произведенные им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Иных обязанностей на учредителя управления закон не возлагает.

Особенности ДУ недвижимостью

Об одной особенности ДУ любой недвижимостью сказано в ст. 1017 ГК РФ: факт, что недвижимость перешла в доверительное управление нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Для этого собственник или управляющий должны с паспортом (для юр. лица — учредительные документы, выписка из Реестра юр.лиц), договором и документами на недвижимость прийти в Росреестр и написать заявление. После этого регистратор сделает соответствующую пометку в Едином государственном реестре недвижимости. ДДУ будет считаться заключённым с момента регистрации перехода недвижимости к управляющему, а не с момента, когда стороны расписались в договоре.

Основной доход, который может приносить недвижимость — арендная плата. Поэтому управляющие в первую очередь занимаются организацией аренды на вверенной им недвижимости. Нюансы этого зависят от типа недвижимости — жилая или коммерческая.

В основном функции управляющего недвижимостью такие:

  • проанализировать рынок недвижимости, понять, кому нужна недвижимость и как её лучше сдавать;
  • найти арендатора: разместить объявления на специальных сайтах и мониторить их, а если нужно — то и разрекламировать недвижимость;
  • подготовить договор, акт приёма-передачи;
  • заключить договор;
  • следить, чтоб договор соблюдался, аренда оплачивалась;
  • платить коммуналку (если прописали в ДДУ);
  • следить за состоянием недвижимости, заниматься ремонтом (если прописали в ДДУ);
  • некоторые фирмы-управляющие предлагают застраховать недвижимость, сопровождать сделки с ней, продавать недвижимость и т. д.

ДУ жилой недвижимостью

Сдача в аренду жилья — самый популярный способ его использовать, т. к. жильё нужно всем и всегда. Стоимость аренды зависит от многого:

  • класс жилья: экономический или бизнес-класс; чем элитнее жильё, тем больше арендная плата, но при этом и более высокие требования; претендентов на эконом-класс всегда больше, чем на элитный, а найти доверительных управляющих проще (элитный рынок малочислен — следовательно, профессионалов меньше);
  • квартира или загородный дом — квартиры снимают чаще;
  • срок аренды: длительно или посуточно (а может и почасово) — доход больше от краткосрочной сдачи, но при этом больше возможностей навредить имуществу;
  • состояние жилья, условия проживания — чем они лучше, тем выше цена;
  • транспортная доступность;
  • инфраструктура.

Опытный управляющий учтёт всё это и распорядится вашей недвижимостью лучшим образом. Конкретный перечень услуг зависит от компании. Благо, их на рынке недвижимости хватает. Поэтому можно подобрать управление по вашим запросам и возможностям.

ДУ коммерческой недвижимостью

Коммерческая недвижимость — всё, что прямо связано с ведением бизнеса: магазины, склады, торговые комплексы и т. д. Поэтому конкуренция здесь больше и жёстче. Учредитель управления в этом случае явно занятой и при этом финансово грамотный человек. А значит, к управляющему предъявляются высокие требования. Ему желательно иметь опыт банковской, инвестиционной, оценочной или другой работы в схожей сфере, представлять, понимать, «чувствовать» рынок недвижимости. Работа управляющего сводится также к поискам арендаторов, оформлению аренды, поддержанию недвижимости в хорошем состоянии.

Пример договора доверительного управления

В обобщенном виде, ДДУ может выглядеть следующим образом:

Теперь необходимо дать пояснение данному договору. Как видно из примера, в договоре обязательно должны быть прописаны стороны, которые заключили соглашение (желательно с указанием их должностей). Также, по общему правилу, необходимо определение объекта соглашения. Следует перечислять все объекты, которые отчуждаются собственником на управление другим лицом по ДДУ.

Обратите внимание, в договоре выделяют отдельными пунктами права и обязанности сторон. Это сделано для того, чтобы в случае проблем было легко ориентироваться в документе

Также следует понимать, что права и обязанности имеет не только управляющий, которому передали инвестиционный пакет в качестве объекта соглашения, но и собственник.

К примеру, в ведение последнего (в обязанности) входит предоставление акций и других ценных бумаг для управления другим лицом. Правовое поле управляющего также закреплено в договоре и охраняется положениями соглашения.

Что такое ДУ?

Доверительное управление – это передача собственных активов доверенному лицу (управляющему) с целью совершения с этими активами доходных операций, обеспечивающих владельцу прибыль. Доверенное лицо в свою очередь получает вознаграждение за распоряжение активами в виде процента от прибыли или фиксированной суммой.

В РФ порядок передачи активов в ДУ регламентируется главой 53 ГК РФ. Согласно ст. 1013 Кодекса доверительное управление денежными средствами допускается лишь в случаях, предусмотренных Федеральными законами. К таким случаям относят:

К кредитным учреждениям относятся банки, кредитные кооперативы, ломбарды, микрофинансовые организации и др. Кроме того, в прошлом году был принят федеральный закон от 02.08.2019 N 259-ФЗ «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ». В его рамках могут действовать платформы краудлендинга.

Помимо получения прибыли, активы могут передаваться на ДУ при распоряжении имуществом подопечного или при управлении наследством. Подопечный в этом случае является выгодоприобретателем.

ДУ предприятием

Данный вид управления подходит владельцам бизнеса, которые в силу личных обстоятельств не могут временно или постоянно вести дела предприятия самостоятельно. Они заключают договор доверительного управления (ДДУ) с доверенным лицом и передают ему полномочия по распоряжению активами.

По договору можно передать все активы компании или только их часть. Подписание ДДУ не влечет потерю прав собственности на активы. Управляющий не становится владельцем имущества, а может совершать с предприятием только действия, прописанные в условиях договора. Если он превысит свои полномочия, то будет отвечать перед владельцем бизнеса собственным имуществом.

Активы предприятия, переданные на ДУ, отражаются на отдельном балансе управляющего, а для проведения расчетов, связанных с таким управлением, открывается обособленный банковский счет.

ДУ недвижимостью

Примером передачи в ДУ объекта недвижимости может служить заключение соглашения с риэлторской компанией на сдачу квартиры в аренду. Но, в отличие от простого договора на оказание услуг по поиску арендатора, при заключении договора доверительного управления у риэлтора появляется больше прав и обязанностей по распоряжению квартирой.

Перечень конкретных полномочий указывается в договоре. Риэлтор может быть наделен следующими правами:

  • контроль над соблюдением исполнения условий соглашения аренды со стороны арендатора
  • получение арендной платы и перечисление ее собственнику жилья
  • контроль над сохранностью недвижимого имущества

Передача объекта недвижимости в ДУ подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Если не осуществить такую регистрацию, то ДДУ считается недействительным.

Доверительное управление муниципальным имуществом

Доверительное управление муниципальным имуществом определяется особенностями объектов имущества, находящимся в собственности муниципальных образований. Муниципальная собственность принадлежит городам, поселкам, сельским поселениям и имеет характеристики сходные с объектами государственной собственности.

Муниципальная собственность включает в себя разнообразные объекты движимого и недвижимого имущества, фонды, земли, денежные средства. Доверительному управляющему в оперативное управление может быть назначена часть имущества.

Передача объектов осуществляется по договору, в котором содержится четкий перечень активов, срок действия договора и оплата действий управляющего, направленных на преумножение стоимости активов, считающихся объектами муниципальной собственности.

Чаще всего для увеличения стоимости активов доверительным управляющим используются такие методы как аренда помещений, инвестирование денежных средств в облигации и ПИфы.

Налогообложение сделок

Доверительное управление имуществом обуславливает отдельные нюансы налогообложения совершаемых операций. Доверительный управляющий обязан уплачивать с полученного вознаграждения налог на доходы.

Учредитель уплачивает обязательные взносы с сумм, полученных от выгодного инвестирования имущественных объектов. Если дохода в процессе управления имуществом не возникает, учредитель освобождается от исполнения обязанностей по уплате налоговых платежей. Перечисление сумм налога за выгодоприобретателя осуществляет доверительный управляющий, т.к ему отведена роль налогового агента.

При этом декларация в налоговую инспекцию формируется учредителем. Учредитель контролирует процесс уплаты, и если по каким-либо причинам налог не поступает в бюджет, он самостоятельно рассчитывает и вносит бюджетный платеж.

Что за кадром?

Доверительное управление имеет преимущества и недостатки. Среди недостатков следует назвать:

  1. высокий уровень рисков. Доверительный управляющий не гарантирует доход, поэтому есть риск потерять часть денежных средств или имущества, а в самых грустных ситуациях вы можете и вовсе расстаться со своими активами;
  2. отсутствие однозначного положительного результата;
  3. надежность управляющего в прошедших периодах деятельности не гарантирует его стабильной и прибыльной работы в настоящем;
  4. вы по-прежнему ответственны за судьбу собственных активов.

Преимуществами доверительного управления имущества являются:

  1. возможность приобретения достойного дохода;
  2. доступ к спокойному инвестированию, когда вы доверив управление собственными средствами в руки профессионала можете заниматься своими любимыми делами.

Резюме

Управление наследственным, государственным и муниципальным имуществом производится с минимальными финансовыми рисками и часто позволяет достигнуть задачи сохранения имущества и получения небольшого инвестиционного дохода.

Управление имуществом компании предполагает наличие разнообразных вариантов инвестирования и может значительно увеличивать размер первоначального капитала. При управлении частным капиталом заинтересованность доверительного управляющего в результатах сделки на порядок выше чем, при управлении иными видам имущества.

Это обусловлено, тем, что многие компании, в качестве оплаты предлагают процент от полученной прибыли или предусматривают хорошие денежные бонусы за эффективное распоряжение собственными активами. 

Похожие материалы:

  • Как правильно выбрать ПАММ-счёт
  • Особенности теории циклов на Форексе
  • Какие отзывы о памм счетах сегодня?
  • Виды доверительного управления по договору
  • Как можно зарабатывать на форексе
  • Ошибка миллиардера: как исчезают крупнейшие состояния
  • Подружиться с миллионерами
  • 10 крупнейших финансовых аферистов мира

Каковы условия заключения договора?

Учитывая положения нормативно-правовых актов РФ, в число обязательных условий, по которым заключается данный вид договора, выступают следующие:

  • Имущество как объект договора;
  • Субъект договора;
  • Величина вознаграждения за управлением инвестициями или недвижимым имуществом;
  • Срок, на который заключается договор (не может превышать пяти лет).

Прочие условия считаются не обязательными, но дополняют договор. Их следует постараться отразить в подписываемым договоре, чтобы не допустить возникновение столкновения интересов собственника объекта и доверительного управляющего. К подобным условиям можно отнести:

  • Присутствие ограничений по определенным действиям в отношении имущества (к примеру, запрет на отчуждение объекта);
  • Предоставление собственнику информации о совершенных действиях над объектом со стороны управляющего;
  • Права и обязанности сторон, определение пределов их ответственности в ходе нарушения условий договора и пр.

Договор доверительного управления

Согласно главе 53 Гражданского кодекса РФ, обязательным документом, регулирующим отношения сторон доверительного управления, является договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Три особенности этого документа:

  1. Заключается исключительно в письменной форме;
  2. Обязательно заверяется у нотариуса;
  3. Передача прав обязательно регистрируется в территориальном подразделении Росреестра, если срок договора превышает один год.

Важно: если эти условия нарушены, договор следует считать недействительным. Закон не устанавливает унифицированной формы документа, но он должен содержать:

Закон не устанавливает унифицированной формы документа, но он должен содержать:

  • в самом начале – дату и место подписания, наименование сторон соглашения и предмет договора;
  • дату начала и окончания действия договора;
  • данные о выгодоприобретателе;
  • четкое описание недвижимого имущества как предмета договора с указанием адреса, кадастровых и технических характеристик (данные технического и кадастрового паспортов на квартиру);
  • размер и форму оплаты услуг доверительного управляющего.

Обратите внимание: предельный срок действия договора доверительного управления составляет 5 лет, или 60 месяцев.

По закону, если ни одна из сторон не уведомила другую (другие) письменно о намерении прекратить отношения, договор автоматически пролонгируется на следующий срок.

Важно: если на объект недвижимости наложены какие-либо ограничения или обременения, доверителю рекомендуется упомянуть их в документе. Иначе доверительный управляющий будет вправе подавать иск, требуя расторжения договора и компенсации в объеме годового вознаграждения

Как проверить недвижимость на обременение, читайте в статье https://realtyinfo.online/3309-poshagovaya-proverka-nedvizhimosti-na-obremeneniya-cherez-rosreestr.

Собственник заинтересован в том, чтобы документ содержал положения об отчетности управляющего перед доверителем и санкции в случае невыполнения условий договора.

Содержание документа также включает:

  • права и обязанности каждой из сторон;
  • порядок расторжения договора;
  • порядок разрешения споров между сторонами;
  • реквизиты сторон, почтовые (юридические) адреса.

Обратите внимание: ГК РФ позволяет управляющему выставлять счет доверителю на компенсацию всех обоснованных расходов по доверительному управлению недвижимым объектом. Порядок компенсации также стоит прописать в договоре.

Подлежит ли соглашение регистрации в Росреестре?

статье №1017 ГК

Для регистрации соглашения следует проделать ряд таких действий:

  • обратиться в Росреестр;
  • заполнить бланк заявления;
  • оплатить госпошлину;
  • предоставить пакет документов специалисту: паспорт, акт приема-передачи имущества, договор.

Таким образом, соглашение доверительного управления составляется в письменном виде. Оно должно включать основные положения и содержать существенные условия. Если предметом выступает недвижимое имущество, тогда договор нуждается в государственной регистрации. Игнорирование этого требование приведет к тому, что соглашение будет признано недействительным.

Договор доверительного управления

ДДУ должен быть заключен в письменной форме. В нем должны быть отражены следующие обязательные условия:

  • перечень активов, передаваемых в ДУ
  • наименование участников договора
  • размер оплаты работы управляющего
  • период действия соглашения

Также в ДДУ указывается:

  • перечень действий, которые может совершать управляющий с вверенными ему активами
  • ответственность сторон за ненадлежащие исполнение условий договора
  • иные условия, не противоречащие закону

В конце договора указываются реквизиты сторон и ставятся собственноручные подписи. В случае паевых фондов присоединение к договору осуществляется путем покупки инвестиционных паев, выдаваемых управляющей компанией. Таким образом, сам факт приобретения паев означает согласие с прописанными в ДДУ условиями, которые можно найти на сайте УК.

ДДУ заключается на срок не более 5 лет, если иное не предусмотрено законом. Если по истечению 5 лет ни одна из сторон не заявляет о его расторжении, то он автоматически продлевается на тот же срок, на прежних условиях. Ознакомиться с образцом типового договора доверительного управления средствами можно .

Возможные риски

При доверительном управлении доходность зависит от множества факторов. К ним можно отнести как общую ситуацию на фондовом рынке, так и особенности конкретных акций. Еще одним ключевым фактором влияния являются возможности управляющей компании. При расчете рисков нужно учитывать рыночную и политическую ситуацию, возможность неточного оформления документации и человеческий фактор. Минимизировать угрозы можно, либо изучив все аспекты самостоятельно, либо доверив всю аналитику надежному доверенному лицу, которое на стадии заключения договора может оценить перспективу сотрудничества.

Доверительное управление денежными средствами

Самым распространенным видом ДУ является передача в распоряжение управляющего ценных бумаг или денег, предназначенных для совершения операций на фондовой бирже.

То есть инвестор может не только ничего не заработать, но и остаться в убытке, тогда как управляющий всегда в плюсе: он получает оговоренный процент от стоимости активов за сам процесс управления и иногда процент с прибыли. Эта ситуация носит название конфликт интересов.

Доверительное управление деньгами и ценными бумагами может осуществляться исключительно организациями, имеющими лицензию на управление ценными бумагами.

Такие организации называют управляющими компаниями (УК). Таким образом, любое физическое лицо по закону не имеет права управлять средствами, хотя похожая схема применяется некоторыми валютными брокерами, предоставляющими услугу ПАММ-счета. Впрочем, брокер Альпари с такой услугой в настоящий момент сам работает без лицензии Центробанка.

Также не регулируется подключение к стратегиям автоследования, которое определяется как копирование сделок инвестором, к платформам социального трейдинга и др. И надо сказать, что перечисленные способы в итоге приводят к убыткам инвесторов: в данном случае закон неплохая защита от дурака, хотя и у лицензированных УК вполне можно оказаться в минусе. Но вероятность меньше. Тут уже должно подключаться понимание инвестора.

Согласно п. 6 ст. 42 Федерального закона № 39-ФЗ от 22.04.96г. лицензирование деятельности УК возложено на Банк России. Лицензии управляющих компаний инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов выдаются Центробанком бессрочно. Инвестор перед обращением в УК может проверить действительность выданной компании лицензии на сайте www.cbr.ru, в разделе «Деятельность» →  «Пенсионные фонды и коллективные инвестиции» → «Реестры».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector