Договор доверительного управления имуществом

Как оформляется договор доверительного управления недвижимым имуществом

Нормы законодательства Российской Федерации определяют, что составление договора рассматриваемого нами типа возможно исключительно в письменном виде

Так, при условии, что данное правило не будет принято во внимание, заключенные между владельцем имущества и его потенциальным управляющим договоренности признаются недействительными

ГК РФ Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

Когда под управление доверенного лица переходит недвижимый имущественный объект, возникают некоторые особенности оформления сделки. Так, правила в данном случае будут аналогичными, как и для реализации подобных объектов. А именно, оформляемый договор подлежит регистрации в Росреестре при условии, что в управление передается:

• помещение жилого типа;
• предприятие.

В других случаях при переходе недвижимости будет регистрироваться не обозначенная бумага, а только тот факт, что объект передан.

Образец оформления титульной части договора о доверительном управлении имуществом

Особенности договора доверительного управления имуществом

Данное соглашение имеет много общего со сделками иного типа. Так, например, в рамках соглашения агентского характера лицо, являющееся агентом, точно так же, как и управляющий, будет производить определенные действия, впоследствии служащие интересам иной стороны. К этим действиям будут относиться как юридически значимые, так и фактические.

Пример. Арендатор использует имущество, ему не принадлежащее, в частности ради того, чтобы впоследствии получить прибыль. Таким же образом поступает и гражданин, управляющий имуществом.

Нужно отметить, что рассматриваемый договор имеет большое количеств сходств с бумагами аналогичного значения, оформляемыми иными сторонами, но все же у него имеются и фундаментальные отличия

Однако, некоторые уникальные особенности договор доверительного управления все же имеет. Рассмотрим их далее в списке.

1. Управлять имущественным объектом взявшееся за это лицо должно в рамках конкретного периода, оговоренного в официальной документации.
2. Совершение всех операций управляющий может и должен производить от своего лица, в то время, как те же налоговые агенты, фактически, представительствуют от имени заказчика.
3. Действия управляющего лица осуществляется не в собственных интересах, а ради получения впоследствии определенных благ:
   • владельцем материального блага;
   • выгодоприобретателем.
4. Управляющий имеет почти полную свободу действий относительно имущества, так как его услуги, собственно, и заключаются в том, чтобы наиболее оптимальным образом управлять объектом ради достижения определенных материальных эффектов. В то же время агент, например, может только выполнять конкретные поручения гражданина, передавшего им заказ.
5. Объект, который становится элементом договора о доверительном управлении, должен обосабливаться от прочих имущественных благ собственника и управляющего. Данный объект не может взыскиваться по долгам владельца, исключая лишь два следующих случая:
   • когда имущество изначально было заложено;
   • когда владелец объекта обанкротился.

ГК РФ Статья 1023. Вознаграждение доверительному управляющему

Основные сведения, которые отражает договор доверительного управления

Основными сведениями, отраженными в договоре интересующего нас типа, будут следующие данные:

• предмет договора — передача имущества в доверительное управление;
• стороны договора – владелец объекта, управляющий и получатель выгоды;
• период действия договоренностей;
• описание имущества, переходящего в управление, и подтверждение права собственности на данное имущество его владельца;
• права и обязанности каждой из сторон договора;
• ответственность сторон;
• заключительные положения – описывают обязанности по уведомлению друг друга при смене реквизитов и т.д.;
• адреса и реквизиты каждой стороны.

Стороны договора

Сторонами договора управления имущественными ценностями являются:

• Учредитель управления – собственник или законный владелец передаваемых объектов;
• Доверительный управляющий – лицо, которому переданы имущественные объекты и обязанности по управлению;
• Выгодоприобретатель – дополнительный участник договора, который может быть указан учредителем управления.

Управление осуществляется в интересах учредителя или иного выгодоприобретателя, однако все юридически значимые действия совершаются от имени управляющего со ссылкой на указанный правовой статус.

Обратите внимание! Статья 1026 ГК РФ регламентирует случаи доверительного управления по основаниям, предусмотренным законом. В таких ситуациях в качестве сторон договора может выступать только определенный круг лиц (душеприказчик по исполнению завещания, органы опеки и попечительства при патронаже и т.д.).

Основания прекращения договора

• завершение срока контракта и нежелание продлевать договор на новый термин;
• смерть одного из участников соглашения;
• отмена договора в судебном порядке;
• полное выполнение обозначенных в документе задач;
• выявление оснований, при которых человек не может исполнять вверенные обязательства.

Дополнительно необходимо обратить внимание на то, что доверительный управляющий не должен самостоятельно компенсировать расходы, связанные с охраной собственности. Поэтому стороны соглашения должны заблаговременно решить, как будут оплачиваться дополнительные расходы

В эту группу относится оплата услуг ЖКХ, затраты на судебные разбирательства, осуществление поточного ремонта. управленец это — контролирующий субъект, который не обязан самостоятельно вкладывать деньги в развитие чужой собственности.

https://youtube.com/watch?v=lWqi—5wEs0%3F

Общие положения и условия договора

Конструкция соглашения доверительного управления основывается на принципах свободы, возмездности договора, равенства сторон, недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. Документ содержит общие положения и существенные условия.

Примерная структура договора:

• название;
• предмет;
• права и обязанности сторон;
• порядок передачи имущества и его возврата;
• вознаграждение управляющего;
• ответственности сторон;
• порядок изменения, расторжения договора;
• разрешение споров;
• заключительные положения. Указываются, когда соглашение вступает в силу, условия пролонгации, количество экземпляров документа;
• адреса, реквизиты, подписи двух сторон.

В первом пункте статьи 1016 ГК приведены существенные условия договора.

В соглашении о доверительном управлении должно быть указано следующее:

1. состав имущества, которое передается второй стороне;
2. вознаграждение, его величина и форма;
3. наименование физического либо юридического лица, в интересах которого проводится управление имуществом;
4. срок действия контракта.

В соответствии с действующим законодательством такой договор может быть заключен максимум на 5 лет. Сроки определяются сторонами и прописываются в соглашении.

Не исключен вариант и досрочного прекращения в ситуациях, которые предусмотрены статьями №419, 1024 ГК России. К таким основаниям относятся смерть доверительного управляющего либо учредителя управления, отказ от получения вознаграждения выгодоприобретателя. Инициатором прекращения обязательств по договору может быть любая сторона.

Обязательные пункты

В соответствии с нормами Гражданского кодекса подписанты обязаны отразить в договоре несколько основных положений. Это строгое правило, поскольку в случае отсутствия одного из обязательных положений договор не будет считаться вступившим в силу. Среди таких правил выделим:

• указание субъекта, в интересах которого заключается договор, и в дальнейшем будет вестись управление имуществом;
• чёткая формулировка перечня объектов, переходящих в собственность управляющего (если передаётся сложносоставное имущество, то необходимо приложить его опись);
• фиксированный размер вознаграждения от собственника управляющему (в отдельных случаях управляющий может вести деятельность бесплатно, и тогда это также нужно указать в договоре);
• срок действия соглашения – регулируется самостоятельно подписантами, но не может превышать 5 лет.

Рекомендуемые дополнительные условия

Есть также перечень условий, не являющихся по закону обязательными, но их настоятельно рекомендуют указывать юристы. Прописав нижеследующие пункты, вы сумеете избежать разногласий и противоречий между сторонами. Приводим наиболее важные из таких условий:

• Предоставление отчёта о работе управляющим. Лучше всего прописать, в какой форме и в какие сроки такие отчёты должны быть предоставлены;
• Сохранение за управляющим возможности перепоручения части действий по использованию имущества третьему лицу. Без наличия такого пункта любая сторонняя помощь в управлении будет считаться незаконной и может оспариваться владельцем;
• Возможные причины досрочного расторжения договора и сроки их реализации;
• Наличие тех или иных ограничений по операциям с имуществом – как объективных, так и субъективных;
• Ответственность каждой из сторон в случае нарушения какого-либо из пунктов соглашения;
• Возможность компенсации затрат на управление имуществом для управляющего в случае появления таковых, а также сроки и порядок их возмещения;
• Любые дополнительные права и обязанности сторон, которые подписанты сочтут важными для себя.

Завершение срока действия договора

В то же время, стороны имеют право продлить соглашение, подписав дополнительный договор с указанием новых сроков действия управления. Возможно и продление по умолчанию – если условия договора устраивают обе стороны, и ни одна из них не высказывает желания прервать его, то соглашение продлевается автоматически на срок, аналогичный прописанному.

Прервать действие соглашения можно и в случае, если:

1. Возникают обстоятельства, которые препятствуют управляющему в исполнении условий соглашения, и при этом он или учредитель планирует прекратить сотрудничество.
2. Учредитель, имеющий статус индивидуального предпринимателя, официально признан банкротом.
3. Управляющий частично или полностью признан недееспособным или объявлен банкротом.
4. Собственник в одностороннем порядке примет решение о расторжении договора (в этом случае он обязуется выплатить управляющему вознаграждение, сумма которого оговорена в соглашении).
5. Выгодоприобретатель отказывается от полагающейся ему по договору прибыли.
6. Приобретатель выгоды скончался, а по условиям договора не оговаривается переход права получения прибыли в такой ситуации другому физическому или юридическому лицу.

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ И ВОЗВРАТА ИМУЩЕСТВА (Образец договора доверительного управления)

4.1. В течение _____ (__________) дней с момента заключения настоящего Договора Учредитель управления передает Имущество Доверительному управляющему.

4.2. Передача Имущества осуществляется по Акту приема-передачи Имущества, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N ___).

4.3. В случае досрочного расторжения или прекращения действия настоящего Договора Доверительный управляющий возвращает Имущество, находящееся в доверительном управлении, в течение _____ дней с момента окончания действия Договора.

4.4. Возврат Имущества также осуществляется по Акту возврата Имущества, который составляется Доверительным управляющим в течение срока, установленного пунктом 4.3 настоящего Договора.

Ответственность управляющего

Распоряжаясь имуществом, управляющий несёт за него прямую ответственность. Если за время его работы движимое или недвижимое имущество ухудшило свои характеристики, он обязан компенсировать:

• Фактический ущерб собственнику;
• Размер упущенной выгоды выгодоприобретателю (в случае его отсутствия – собственнику).

Если управляющему удастся в судебном порядке доказать, что ущерб стал результатом непреодолимых обстоятельств, либо же действий самого собственника или выгодоприобретателя, то в этом случае по закону он будет освобождён от ответственности.

Превышение управляющим изначально согласованных и прописанных полномочий, также подпадает под юридическую ответственность. Это относится ко всем сделкам, заключённым им с третьими лицами в рамках управления собственностью. Но в этом случае для привлечения управляющего к ответственности учредитель обязан доказать суду, что третьи лица были оповещены о выходе управляющего за рамки, установленные договором.

Любые затраты, возникающие в связи со сделками, заключёнными в рамках норм договора, будут выплачены за счёт имущества. Если стоимость имущества не позволяет погасить все возникшие долги, то остаток будет взыскан за счёт собственности управляющего. Если и тогда долг не будет погашен, то остаток взыскивается с имущества, находящегося в собственности учредителя управления.

ФОРС-МАЖОР (Образец договора доверительного управления)

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, таких, как наводнение, пожар, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, эмбарго, возникших во время действия Договора, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить разумными мерами.

7.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 7.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по данному Договору.

7.3. Если Сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п. 7.2 настоящего Договора, она обязана возместить второй Стороне понесенные ею убытки.

7.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 7.1 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

7.5. Если обстоятельства непреодолимой силы и их последствия продолжают действовать более _____________ последовательных месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения Договора (вариант: каждая из Сторон вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке).

Что может выступать в качестве объекта в ДДУ?

Ниже будет перечислено то имущество, которое может быть передано на управление другому лицу. Это те объекты, из которых выгодоприобретатель или собственник извлекает выгоду в ходе организации управленческого процесса.

Управление объектом – перечень действий, которые совершаются для получения прибыли (к примеру, при сдаче земельного участка в аренду и пр.). Среди подобных объектов отмечают помещения торговых центров, офисов, имущественные комплексы (предприятия различной направленности), ценные бумаги. При этом денежные средства нельзя передать не участвуют в доверительном управлении. Только в ситуации нахождения денежных средств в составе организации, они могут являться объектом.