Признание права собственности на реконструированный объект

Как признать право собственности на самовольную постройку?

Изначально, нужно понять, можете ли вы претендовать на признание права собственности? Что бы иметь такую возможность, необходимо наличие одного из следующих фактов:

• Вы собственник земельного участка;
• Вы владеете земельным участком на праве бессрочного пользования;
• Вы владеете земельным участком на праве пожизненного владения.

В любых других случаях, например, если вы арендуете землю, законных оснований претендовать на самовольную постройку у вас нет.

Следующий шаг – составление искового заявления (пример искового заявления можно скачать здесь).

В тексте искового заявления особое внимание необходимо обратить на:

• Правильное указание права, на основании которого вы используете землю;
• Подробно описать технический план постройки, а также указать ее вид;
• Указать лицо, которое осуществило постройку (самостоятельно, либо назвать другое лицо).
• Указать причины, по которой постройка может быть отнесена к разряду самовольных;
• Указать, что факты, которые могут препятствовать получению права собственности на постройку, отсутствуют (соблюдены все нормы, угрозы для других людей не несет, ничьи права не нарушает);

Дополнительно, при самостоятельном возведении постройки, необходимо указать, предпринимали ли вы меры к ее узакониванию. Если да, то, что препятствовало осуществлению данного процесса.

Ответчиком может выступить лицо, которое осуществило постройку, либо, при самостоятельном возведении, местная администрация, к ведомству которой относится земля.

После составления иска, необходимо уплатить госпошлину. Размер госпошлины определятся исходя из общей цены иска, которая соответствует стоимости самовольной постройки.

В п. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ указана непосредственная зависимость размера государственной пошлины от цены иска:

1. до 20 000 руб. – 4% цены иска (не меньше 400 руб.);
2. от 20 001 руб. до 100 тыс. руб. – 800 руб. + 3% от суммы, которая превышает 20 тыс. руб.;
3. от 100 001 руб. до 200 тыс. руб. – 3 200 руб. + 2% от суммы, которая превышает 100 тыс. руб.;
4. от 200 001 руб. до 1 млн. руб. – 5 200 руб. + 1% от суммы, которая превышает 200 тыс. руб.;
5. свыше 1 млн. руб. – 13 200 руб. + 0,5% от суммы, которая превышает 1 млн. руб., но не больше чем 60 тыс. руб.

Если стоимость постройки до 50 тыс. рублей, то исковое заявление можно подать мировому судье по месту нахождения постройки, в ином случае – в районный суд.

Вместе с иском, в суд или мировому судье подаются:

• Документы, подтверждающие право на землю;
• Документ из БТИ или акт обследования – для подтверждения наличия самовольной постройки;
• Документы, которые подтверждают отсутствие фактов, препятствующих получению права на постройку (справки МЧС, СЭС и т.д.);
• Документы, подтверждающие попытку легализации постройки;
• Квитанцию об уплате госпошлины;
• Копии искового заявления в соответствии с количеством участников процесса (ответчик, третьи лица);

После рассмотрения иска и всех документов, суд принимает мотивированное решение в удовлетворении или отклонении вашей просьбы.

При удовлетворительном исходе судебного заседания, необходимо осуществить регистрацию права собственности на постройку.

Для этого, нужно уплатить госпошлину в размере 2000 рублей, а затем подать в Росреестр следующие документы:

• Заявление о госрегистрации;
• Паспорт заявителя;
• Решение суда;
• Квитанцию об уплате госпошлины.

Сотрудник, принимающий документы, сообщит вам дату, когда можно будет забрать готовое свидетельство или выписку из ЕГРП.

Переустройство, перепланировка или реконструкция

На практике довольно часто возникает вопрос о возможности легализации объекта, возникшего в процессе реконструкции помещений жилого дома, так как целью реконструкции, как правило, является создание новых площадей или объектов: надстройки, пристройки, объединения двух строений (помещений) в одно.

В ситуации, когда появление в процессе реконструкции дополнительных помещений приводит к созданию новых технических объектов, легализация их должна производиться через признание права собственности.

ВС РФ разъяснил, что при сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д.

Следовательно, при производстве гражданином перечисленных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ за I квартал 2000 года по гражданским делам, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 28.06.2000).

По смыслу содержащихся в ст. 25 ЖК РФ норм под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения. Отношения, связанные с производством строительных работ за пределами занимаемого жилого помещения, регулируются уже не ЖК РФ, а градостроительным законодательством.

Так, в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Что такое самовольная постройка – признаки

Самовольная постройка — это сооружение, строение, возведенное на земельном участке без соответствующей разрешительной документации или ведома владельца этого участка земли.

Подробнее мы рассматривали, что такое самовольная постройка, с сентября 2018 года стала действовать новая статья в Гражданском Кодексе.

Отметим, какими признаками может обладать самовольная постройка:

1. Прежде всего, постройку засчитают самовольной, если она расположена на земле, не предназначенной для строительства. Об этом будет свидетельствовать вид разрешенного использования земельного участка.
2. Сооружение будет возведено без сопроводительной, разрешительной документации.
3. Строение было создано с нарушением градостроительных, строительных норм, требований, правил.
4. Постройка была возведена на участке, не предоставленном для этого по закону или по решению судебных органов.

Заметьте, что самовольная постройка не может представлять жилое строение. Постройку признают самовольной, если она будет удовлетворять хоть один из вышеперечисленных признаков.

Обзор документа

Компания обратилась в суд, потребовав признать ее право на долю в общей долевой собственности на недвижимость.

СК по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу о том, что для этого нет оснований, и пояснила следующее.

Истец — арендатор федеральной недвижимости.

По условиям договора он был вправе произвести за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества.

Стоимость неотделимых улучшений возмещалась истцу при прекращении договора, а отделимые улучшения признавались его собственностью.

Как указала компания, она провела с согласия арендодателя работы по капремонту и реконструкции арендуемых объектов, чем значительно увеличила их рыночную стоимость. Ее затраты являются инвестициями в создание нового объекта. Поэтому она приобрела право на долю в такой общей собственности.

Однако, как подчеркнула Коллегия, такие доводы ошибочны.

Между сторонами, как до выполнения работ, так и после их проведения, существовали арендные, а не инвестиционные отношения.

В силу ГК РФ арендатор приобретает право собственности только на полученные в результате использования арендованного имущества плоды, продукцию и доходы.

Сам факт проведения работ не может повлечь (в отсутствие на то правовых оснований) изменения существующих между сторонами отношений по временному владению и пользованию арендованным имуществом и возникновения в связи с этим инвестиционных отношений.

Закон прямо предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) госконтракта. В данном деле такая сделка не заключалась.

В отсутствие инвестиционного контракта, воли сторон, в т. ч. собственника, общая собственность на реконструированный объект недвижимости не возникла (и, соответственно, не прекратилась публичная собственность на него).

По ГК РФ общая долевая собственность на делимое имущество возникает в силу закона и (или) договора.

В данном деле нет доказательств, что спорное имущество выбыло из единоличной собственности публичного образования — Российской Федерации и стало объектом общей собственности.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска нет.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Права самовольного застройщика

Согласно п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с положениями ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии что сохранение этой постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.

Первым основанием отнесения постройки к разряду самовольных является строительство при отсутствии прав на земельный участок. В этой связи следует учитывать изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ, вступившие в силу с 1 сентября 2006 года. До этого момента данный пункт содержал положения, в соответствии с которыми право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал; для этого необходимо было, чтобы данный земельный участок был предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Действующие в новой редакции положения п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяют признать право на самовольную постройку только за добросовестным собственником или пользователем земельного участка. К таким лицам следует относить и арендатора земельного участка. Хотя в самой статье в перечне прав на земельный участок отсутствует указание на право аренды, тем не менее исходя из системного толкования ст. 222 ГК РФ и ст. 47 ЗК РФ следует, что арендаторы, как и лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, наследуемого владения, постоянного пользования, имеют право возводить на предоставленном им в аренду земельном участке постройки, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (Обзор судебной практики ВС РФ за II квартал 2007 года).

Как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции граждане, по существу, должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект.

Поэтому порядок разрешения таких споров мало чем отличается от споров о признании права на самовольное строительство. В качестве доказательств принимаются акты строительных экспертиз, подтверждающие, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу для третьих лиц, заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, Энергонадзора и т.д.

Признаком самовольной реконструкции является отсутствие не только согласия сособственника на ее проведение, но и необходимых положительных заключений контролирующих органов о возможности проведения реконструкции, а в некоторых случаях, когда при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, — и разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Проведение реконструкции в нарушение установленного порядка влечет признание ее самовольной и применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, так как по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее, не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.), за исключением случаев, когда допускается возможность признания такого права судом.

Подведем итоги

Итак, для признания самовольной постройки легальной нужно обратиться в суд с соответствующим иском. Положительное решение зависит от совокупности обстоятельств, однако главным условием является полноценное право собственности на участок, где строение располагается.

Очевидно, что здание, размещенное на чужой земле, легализовать не удастся ни в коем случае, а снести его смогут по решению суда или же в административном порядке.

Стоит также отметить, что поскольку в законодательстве только недавно появились поправки, поэтому устойчивая судебная практика применения новых норм еще не выработалась.