Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности

Содержание:

Судебная практика
- - Решение № 2-260/2019 2-260/2019~М-78/2019 М-78/2019 от 27 ноября 2019 г. по делу № 2-260/2019
Что такое доля и почему надо забыть об арифметике?
Вселение не решает проблем
Прекращение права долевого владения
Рекомендации по составлению иска
Нюансы
- При продажах доли
- Доли, создающие риелторам проблемы
Пример из судебной практики: «игра на нервы»
Судебная практика
Судебная практика
Другие способы
Подводя итоги
Заключение соглашения

Судебная практика

41.

…суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу части 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Положениями пунктов 1 и 2 статьи 288 ГК РФ установлено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим …
42.

…рассмотрения извещены надлежащим образом, предоставили заявления о рассмотрении дела без участия.
Исследовав в совокупности материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, …
43.

…Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу п. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и …
44.

…признаны незаконными.
В настоящее время все работы выполнены, нежилое помещение используются ответчиком.
Разрешая спор по существу, суд руководствуясь положениями п. 3 ст. 36, ст. 40 ЖК РФ, приходит к выводу, что ответчиком нарушены нормы действующего законодательства.
Согласно ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для …
45.

…том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно ч.4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересовпроживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных …
46.

…ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ст. 17 ч.1, 4 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении …
47.

…о регистрации в спорном жилом помещении Васильева Г. ДД.ММ.ГГГГ года рождения с указанием степени родства – сын (л.д.38).
В соответствии со статьей 17 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в период возникновения спорных правоотношений, управление ведомственным жилищным фондом осуществлялось министерствами, государственными комитетами, ведомствами и подчиненными им предприятиями, учреждениями, организациями.
Согласно ранее действующему …
48.

…соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, …
49.

…жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В соответствии с частью 4 статьи 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и …
50.

Решение № 2-260/2019 2-260/2019~М-78/2019 М-78/2019 от 27 ноября 2019 г. по делу № 2-260/2019

Торжокский городской суд (Тверская область) — Гражданские и административные

…защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В соответствии с частью 4 статьи 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и …

Страницы← предыдущаяследующая →

Что такое доля и почему надо забыть об арифметике?

Доля нематериальна, собственник доли вправе владеть и пользоваться всем имуществом наравне с другими сособственниками. С учетом ст. 246, 247 ГК РФ пользование и распоряжение общей собственностью может осуществляться по соглашению всех ее участников.

Он никогда не продаст свою долю по этой цене отдельно от других сособственников, без их согласия не сможет сдать квартиру внаем (даже ее четвертую часть), а если сособственники будут препятствовать ему пользоваться квартирой, доля превращается в затратный хлам – расходы на содержание имущества (в том числе на оплату коммунальных услуг) долевой собственник несет пропорционально своей доле, а пользоваться этим имуществом он не может.

Именно поэтому при приобретении недвижимости в долях необходимо понимать, что это вынужденная мера, связанная с тем, что приобретатель не может позволить себе дорогостоящее имущество целиком.

В этой ситуации лучше знать, какими правами обладает долевой собственник и как судебная система может защитить его права.

Вселение не решает проблем

При наличии конфликтных отношений с сособственниками квартиры вселение не только не решает «квартирный вопрос», но часто только усугубляет его.

Примером «положительного» решения вопроса о вселении может быть Апелляционное определение Мосгорсуда от 08.12.2016 г. по делу № 33-45914. Суд вселил собственника 1/3 доли квартиры (истца) при следующих обстоятельствах:

• ответчики без согласования и разрешения истца проникли в квартиру, выбросили его личные вещи и документы, квартиру сдают в аренду. Обращения в полицию и прокуратуру результатов не дали;

• истец лишен ответчиками доступа в спорное жилое помещение, заменены замки.

Удовлетворение иска в части вселения в квартиру было связано с тем, что истец ранее проживал в квартире и был там зарегистрирован. По делу доказаны нуждаемость истца в жилой площади и нарушение его прав незаконным выселением.

При этом истцу отказано в удовлетворении иска в части:

• обязания ответчиков оплачивать коммунальные платежи,

• возмещения ущерба, причиненного имуществу истца,

• обязания не вселять в квартиру посторонних лиц,

• запрета на использование имущества истца без его согласия.

Несмотря на то что суд принял решение о вселении, права истца не восстановлены до конца. Нельзя не заметить, что сособственники систематически нарушают права истца: не вносят коммунальные платежи, вселяют нанимателей, портят вещи истца. Конечно, истец не лишен права в дальнейшем обращаться в суд с иском о выселении третьих лиц-нанимателей, о взыскании коммунальных платежей, убытков, причиненных повреждением и уничтожением его имущества. Однако во всех этих случаях предполагается, что права истца снова будут нарушены (только тогда он получает право на иск), что истец будет нести материальные и временные затраты на судебную защиту своих прав, а также риски, связанные с доказыванием противоправного поведения ответчиков.

Аморальное поведение сособственников при бездействии правовой системы подготавливает почву для совершения дальнейших правонарушений. Негативные последствия противоправного поведения соседей ложатся на истца. Очевидно, что лучшим способом защиты права были бы судебные запреты, о которых как раз и просил истец. Однако в правовой системе РФ, к сожалению, этот институт не развит.

Между тем, согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относится, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абз. 3 ст. 12 ГК РФ устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Заинтересованное лицо вправе по своему усмотрению выбрать формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Таким образом, несмотря на предполагаемый отказ в иске, долевым собственникам, права которых нарушены, все же рекомендуется включать в исковые заявления требования запретительного характера с целью развития правовой системы РФ.

При этом пока институт судебного запрета не применяется с целью профилактики правонарушений, а также создания для «потерпевшего» нормальных условий жизни, есть только один выход – уйти.

О том, как добиться компенсации за неиспользуемое имущество, читайте в следующей статье. Продолжение следует…

Прекращение права долевого владения

Практика такова, что кто-то из хозяев, пребывающий в убеждении, что часть другого уж больно незначительна и вполне может оказаться замененной денежной компенсацией, часто обращается в суд с просьбой возложить на него обязанность по выплате конкретной суммы. Ситуация складывается, прямо скажем, парадоксальная: истец одновременно становится и ответчиком по этому делу.

Но на деле это ошибочное применение 252 статьи – право потребовать замену метров деньгами есть только у выделяющегося собственника.

Истцу же остается лишь сослаться на тот ее пункт (4), по которому часть столь незначительна, что реально выделена быть не может, а интерес самого заявителя в применении имущества отсутствует. И тогда судом будет принято решение в отношении остальных владельцев выплатить компенсацию.

Если доли складываются в соотношении 1/3 и 2/3 или квартира делится пополам, замена денежной компенсацией без согласия собственника исключена. Деньги вместо натуры – такое решение судом будет принято, если требования предъявляет выделяющийся собственник, а не другие участники, ведь эти действия направлены на принудительное прекращение права собственности.

Нюансы

При продажах доли

Иногда ситуация складывается так, что отношения с прочими собственниками недвижимости сохраняются сложными и пользоваться ей полноценно у владельца не получается. Тогда он вынужден принимать решение о продаже своей доли. Но опять же может случиться, что ее невыгодно и продавать, когда стоимость вдруг оказывается куда ниже, чем если бы квартира продавалась целиком и доля выделялась пропорционально из общей суммы.

Тем более что спрос на подобное недвижимое имущество не особенно высок. И тут совсем не стоит торопиться принимать предложения организаций или частных инвесторов по покупке части помещения по совсем уж заниженной цене, а такие точно появятся.

Первое, что следует предпринять, это убедиться, что никто из остальных владельцев не желает приобрести вашу долю. Кстати, если вы минуете этот этап, собственники квартиры вправе оспорить сделку. Ведь преимущественное право выкупа закон сохраняет за ними.

Доли, создающие риелторам проблемы

Оказывается, выделить собственную долю или определить порядок пользования ею, если этого потребовал один из трех собственников 2-х комнатной квартиры, получается не всегда. Подобный выдел судом посчитается невозможным, оттого что влечет за собой значительный ущерб недвижимости.

Порядок использования однокомнатной квартиры можно определить исключительно по временному признаку: у каждого из двух владельцев своей половины есть возможность пользоваться помещением по полгода. Но подобные решения выносятся судьями редко. Ведь такой порядок вряд ли удобен для любой из сторон.

Это тот самый случай, когда у одного из владельцев появляется право затребовать компенсацию за использование его доли остальными или даже у других собственников квартиры выкупить ее.

Пример из судебной практики: «игра на нервы»

Если одному из супругов не нужна комната, так как у него есть другое жилье, где он и живет, но он подал заявление лишь для того, чтобы пощекотать нервы другой стороне, суд вряд ли примет решение в пользу истца. Таким образом, если один из супругов не живет в квартире, то другой вправе занять комнату, обладающую лучшими характеристиками.

К примеру, после развода Наталья Петрова осталась проживать в двушке, которая была приобретена вместе с бывшим супругом Николаем. Последний переехал в однушку, купленную им до вступления в брак. Одна из двух комнат совместной квартиры является проходной, а другая имеет большую площадь по сравнению с первой. Получается, что комнаты являются явно неравноценными. Тем не менее, Николай, который переехал в свою однушку, подал заявление в суд с требованием о том, чтобы в его распоряжении оставалась комната большего размера. В то же время он не желал продавать свою долю, а также не жил в спорной квартире. В суд подала бывшая супруга Николая, Наталья Петрова. Она просила суд определить ее проживание в удобной большой комнате. Суд удовлетворил требования истца.

Судебная практика

291.

…К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, …
292.

…отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).
К жилым помещения относятся в том числе, квартиры им комнаты (ст. 16 ЖК РФ).
В силу ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, …
293.

…коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и …
294.

…Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).
Назначение жилого помещения и пределы его использования установлены ст. 17 Жилищного кодекса РФ, согласно которой пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов …
295.

…права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила …
296.

…ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. (ч.1).
Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ч.1). Собственник …
297.

…Д.Б., ? долю на ответчика Чернова О.Ш. и его несовершеннолетнего сына ФИО2
Руководствуясь ст.ст.11, 12, 20, 672 ГК РФ, ст.ст.1, 17 , 60, 61, 67, 69, 71, 153, 154 ЖК РФ, ст.ст.194-198, 233-237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Корнеевой Юлии Дмитриевны и Чернова Дмитрия …
298.

…обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (часть 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение должно использоваться для проживания граждан с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной …
299.

…осмотра жилого помещения сотрудниками Государственной жилищной инспекции Калужской области не предоставил.
Установленные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела и ответчиком не оспорены.
В соответствии со статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, …
300.

Страницы← предыдущаяследующая →

Судебная практика

441.

…порядка пользования жилым помещением, расположенным по адресу: л.д. 5-9)
В соответствии с ч. 1 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Согласно ч. 1, 2 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению …
442.

…вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Статьей 11 ЖК РФ, предусмотрены способы защиты жилищных прав, одним из которых является прекращения или изменения жилищного правоотношения.
В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для постоянного …
443.

…помощника прокурора Ленинского района г. Кирова, полагавшего требования подлежащими удовлетворению, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и …
444.

…К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, …
445.

…и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, относятся к общественному жилищному фонду.
В соответствии с частью 1, частью 4 статьи 17 ЖК РСФСР управление жилищным фондом местных Советов народных депутатов осуществляется их исполнительными комитетами и образуемыми ими органами управления. Управление общественным жилищным фондом осуществляется органами управления колхозов и …
446.

…надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг, выполнению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
Согласно ч.4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических …
447.

…самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований в том числе к порядку переустройства и перепланировки жилых помещений.
Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и …
448.

…собственниками, судом в ходе судебного разбирательства исследованы, и признаны несостоятельными при данных исковых требованиях, направленными на иное толкование действующего законодательства.
На основании ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и …
449.

…или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами допускается, …
450.

Страницы← предыдущаяследующая →

Другие способы

Судебное решение, предоставляющее собственникам жилье в общей квартире, может быть невыгодным для некоторых жильцов. Например, владельцу маленькой доли могут предоставить самую большую комнату лишь на том основании, что у него большая семья. И поэтому жилищный спор может продолжаться до бесконечности. Если совместное проживание становится невыносимым, юристы советуют искать другие пути решения проблемы.

Можно продать свою долю одному из собственников. Этот способ подходит для владельцев квартир, так как эту недвижимость невозможно разделить в натуре. После этого квартира станет принадлежать одному собственнику, а второй сможет подобрать себе другое жилье. Недостатком этого способа можно назвать отсутствие денег у владельцев, что не дает им возможности выкупить долю.

Тогда следует продать недвижимость сообща. Это выгоднее, так как распродажа долей снижает общую стоимость жилья на 15–20%. Дело в том, что покупать лишь часть имущества нецелесообразно, так как в дальнейшем покупатель сталкивается с большим количеством судов и споров.

А что делать, если один из владельцев противится продаже квартиры? Здесь многое зависит от размера его доли и нуждаемости в жилплощади. Если его часть как собственника совсем невелика и есть другое место жительства, то можно обязать владельца продать свою долю другим собственникам. Сделать это можно только с помощью суда.

Если возникли проблемы с распоряжением недвижимости, находящейся в долевой собственности, для начала необходимо решить их мирно. Лучше составить соглашение о порядке использования квартиры или дома, а также заверить документ нотариально. И только в случае, если мирно договориться не удалось, следует готовить исковое заявление.

Подводя итоги

Порядок, в котором помещение в долевой собственности может оказаться разделенным среди владельцев, основывается, прежде всего, на нормах Конституции Российской Федерации (ст. 35). Она запрещает лишать имущества кого-либо иначе, чем решением, вынесенным в судебной инстанции.

При подобном разделе действует главный принцип – у всех участников есть равные права, и они вправе быть реализованы по соглашению.

Вы убедились, что споры разного рода между собственниками жилых помещений возникают достаточно часто. То нет никакой возможности мирно договориться об условиях пользования квартирой в общей собственности, то сложившийся порядок нарушает права кого-то из собственников, то жилье таково, что не находится желающих занять проходную комнату, да мало ли отчего возникает спор! И нет ничего удивительного, что каждый собственник желает, чтобы доля, ему причитающаяся, имела максимально привлекательные характеристики, во всяком случае, по сравнению с остальными помещениями квартиры или дома.

Редко кому удается без потерь достичь с совладельцами договоренности о совместном пользовании квартирой. Если предстоит обращение в суд, подготовка должна быть проведена особенно тщательно.

И тогда без юридической помощи обойтись практически невозможно. Только специалист соответствующей квалификации, имеющий практический опыт в решении жилищных споров, способен стать для лица, намеревающегося обратиться с исковым заявлением в суд, настоящей палочкой-выручалочкой. И его помощь в отстаивании ваших прав чаще всего оказывается объективно необходимой и оправданной. С ним достаточно высока вероятность, что судом ходатайство заявителя будет поддержано и удовлетворено в полной мере. Ваше спокойствие стоит предстоящих затрат.

Заключение соглашения

Если собственники уже проживают вместе какое-то время, определенный порядок использования помещений уже сложился и претензий друг к другу нет, то это говорит о достижении устных договоренностей. Но для того, чтобы подстраховать себя на будущее, к примеру, если кто-то решит изменить установившийся уклад, стоит заключить соглашение письменно. С этой целью в тексте прописываются условия о том, каким помещением будет пользоваться каждый жилец и как будут использоваться общие помещения.

Документ обретет юридическую силу после того, как каждый из жильцов поставит на соглашении свою подпись. Также возможно обратиться к нотариусу. Тогда документ получит еще больший «вес». Но в жизни подобные соглашения, к сожалению, заключаются редко. При наличии мира в этом просто не возникает необходимости, а при наличии взаимных упреков и претензий договориться стороны, как правило, не могут и обращаются в суд.

Если решено продать квартиру или выкупить ее часть, заключается договор купли-продажи доли в квартире. Зачастую при этом возникают прения по поводу стоимости. Чтобы избежать споров, стоит вызвать оценщика недвижимости, который установит реальную цену.