Документы для опеки при покупке и продаже квартиры несовершеннолетнего

Кому потребуется получить разрешение

 Некоторая категория граждан в силу различных причин не способна самостоятельно управлять имущественными объектами, совершать сделки, осознавать последствия и нести ответственность за свои действия. Ввиду их физической или умственной незрелости возникает необходимость особой правовой защиты.

Функции контроля и надзора возложены на органы опеки и попечительства – специальную государственную структуру (сокращенно ООП), обладающую полномочиями исполнительной власти, созданную с целью защиты прав и представления интересов физических лиц, не обладающих гражданской дееспособностью в полном объеме.

Согласно ст. 32 и 33 ГК РФ опека и попечительство устанавливается над следующими категориями:

• малолетние дети (не достигли 14 лет) – сделки от их имени совершают родители или приравненные к ним (опекуны, усыновители);
• несовершеннолетние (14-18 лет) – за исключением эмансипированного несовершеннолетнего (старше 16 лет), объявленного такими ввиду раннего вступления в брак или начала осуществления трудовой деятельности по собственному желанию. Подростки действуют и подают заявления от своего имени, но требуется письменное согласие родителей;
• граждане, признанные судом частично дееспособными или получившие статус недееспособных – согласно ст. 37 имуществом недееспособного распоряжается опекун, но решения должны основываться на мнении и предпочтениях подопечного.

Правило не касается сделок, перечисленных в п. 2 ст. 26 и ст. 28, это незначительные по сумме бытовые, безвозмездные сделки, передача другому лицу некоторой суммы, предоставленной для свободного распоряжения – подобные волевые действия контролю не подлежат.

I. Ищем покупателя на старое жилье

Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки. С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Эксперты советуют идти от обратного. Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.

Как только покупатель на старую квартиру будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.

«Например, чтобы продать квартиру в Москве на вторичном рынке, потребуется примерно 3 месяца, а вот найти новое жилье можно гораздо быстрее, в среднем на это достаточно месяца, – поясняет управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. – Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится. Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье».

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком собственником

Алгоритм продажи состоит всего из трёх этапов:

• получение разрешения опекунского совета на продажу; 
• заверение договора купли-продажи у нотариуса; 
• регистрация сделки в Росреестре.

Самый сложный момент – поход в опеку. От инспекторов зависит – сможете вы продать недвижимость ребёнка, или нет. Самое главное условие опеки – это чтобы положение детей не ухудшилось после совершения сделки. А значит, что ребёнку вместо продаваемого жилья нужно предоставить другое – равноценное или лучше.

Не спешите переоформлять на ребёнка другую недвижимость перед походом в опеку, ведь получится, что у него уже будет два жилья – в продаваемой квартире и в новой. Поэтому и предоставлять нужно будет тоже два жилья.

Вот как нужно поступить:

• оформляется предварительный договор купли-продажи (или дарения) недвижимости, где у ребёнка будет доля; 
• в опеку нужно принести этот договор и получить разрешение.

При этом нужно иметь в виду:

• площадь жилья не должна уменьшиться; 
• характеристики квартиры не должны быть хуже продаваемой (наличие коммуникаций, состояние дома, расположение инфраструктуры, удалённость от центра и т.п.); 
• стоимость нового жилья не должна быть меньше старого.

При этих условиях опека, скорее всего, разрешение выдаст.

Хотите купить недострой или вступить в кооператив? Вряд ли вы получите разрешение на покупку недостроя, ведь нет стопроцентной гарантии, что дом достроится. В этом случае можно выделить долю ребёнку, например, в квартире бабушки, а потом её продать по той же схеме и купить долю малышу в уже построенной квартире.

Итак, разрешение получили, теперь идём к нотариусу. Кстати, сделку может зарегистрировать любой российский нотариус, привязка к нотариальным участкам существует только по наследственным делам. А поэтому, тут можно выиграть в деньгах – обзвонить нотариусов в округе и узнать стоимость оформления договора купли-продажи квартиры ребёнка.

Перед походом оформляем договор купли-продажи вот по такому образцу и распечатываем столько копий, сколько сторон в договоре, плюс один для Росреестра. Нотариусу от вас нужно:

• личное присутствие вас и покупателя;
• паспорта – ваш и покупателя квартиры;
• документ ребёнка;
• договор купли-продажи;
• свидетельство на собственность;
• разрешение опеки.

Вопрос цены нотариального удостоверения сложится из сумм:

• госпошлина – полпроцента от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20000 руб.); 
• плата за работу нотариуса (у всех разная, так как тарифы не закреплены законодательно).

Внимание!Будьте готовы к тому, что нотариус попробует вас убедить, что договоры составляются исключительно нотариусами самостоятельно. За такое условие вы можете переплатить больше десятка тысяч рублей

Лучше поищите того, кто заверит ваш собственный договор.

Как только договор удостоверен, можно отправляться в Росреестр или в МФЦ с документами:

• паспорта;
• свидетельство на собственность;
• заверенный договор купли-продажи;
• согласие опеки.

Нотариальные сделки регистрируются не 10 дней, как обычно, а только 3.

Кстати, в Росреестре тоже не бесплатно работают, госпошлина за регистрацию перехода прав стоит 2000 рублей.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Родители или родитель, который собирается продавать квартиру с долей ребенка, должен понимать, что ему в любом случае придется обращаться получать разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего.

Обязательно будет уточнятся доля ребенка касательно новой недвижимости. Если совет решит, что эта доля неравная или по каким-то другим причинам сочтет сделку невыгодной для ребенка, она будет аннулирована и расторжена по решению суда.

Получается, что при планировании продажи квартиры с несовершеннолетним собственником может быть два варианта развития событий:

• если вы продаете старую квартиру, но не покупаете при этом новую, ребенка нужно обеспечить другой жилплощадью (это может быть квартира близкого родственника);
• вы просто меняете квартиру на другую и ребенок автоматически получает в ней долю.

В некоторых ситуациях органы опеки дают согласие на внесение денег, полученных с продажи доли в квартире на личный счет несовершеннолетнего.

Этими средствами он сможет воспользоваться после наступления дееспособного возраста.

Случаи исключения

Выделяются случаи, когда ребенок признается дееспособным в 16 лет. Эта информация закреплена в ст. 17 ГК РФ.

Гражданин определяется как дееспособный, если:

• он вступил в брак;
• по разрешению родителей официально устроился на работу, где обеспечивается полным социальным пакетом;
• занимается индивидуальным предпринимательством.

В таких ситуациях продажу квартиры можно провести без обращения в совет попечительства. Несовершеннолетний получает полный ряд неимущественных и имущественных прав.

Как продать квартиру в ипотеке с несовершеннолетним собственником доли

Собственникам, намеревающимся продать жилье, доля собственности в котором принадлежит ребенку возрастом до 18 лет, сразу придется смириться с мыслью, что заключить договор купли-продажи без одобрения органов опеки и попечительства они не смогут, в том числе и когда при продаже недвижимости и покупке нового жилья фигурирует ипотечное кредитование.

В такой ситуации, можно столкнуться не только с сопротивлением органов опеки и попечительства, которые, за неимением четко прописанного алгоритма действий, позволяют своим представителям принимать решение на основании личных мнений, но и с нежеланием многих банков осуществлять сделки по ипотеке, в которых в качестве залога выступает недвижимость с имеющим в ней долю собственности малолетним ребенком.

Понять такое отношение банковских компаний можно, если должник не выплачивает кредит, банк не сможет полностью продать залоговое имущество, поскольку закон не дает права выселить из квартиры ребенка-участника долевой собственности.

Забрать в свое владение и продать не принадлежащие не достигшему 18 лет гражданину доли, банк сможет, однако, не каждого покупателя заинтересует недвижимость, долю в которой имеет еще кто-то, да и выручка от продажи может не покрывать в полной мере понесенных финансовой организацией убытков.

Дело значительно упрощается, если дети (или ребенок) в квартире лишь прописаны, но доли не имеют: согласия органов опеки и попечительства для осуществления сделки по продаже собственности в такой ситуации можно не добиваться, а оформить долю в собственность самостоятельно не достигший совершеннолетия ребенок не сможет.

Поэтому в самых общих чертах порядок действий взрослых собственников квартиры, долю в которой имеет не достигший 18 лет ребенок, при продаже недвижимости следующий.

Первый шаг – собрать для получения разрешения на сделку органов опеки и попечительства, в соответствии с предписаниями пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса, пакет необходимых документов.

Перечень требуемых бумаг можно уточнить у представителя вышеназванных органов, но обычно для получения разрешения на заключение сделки необходимы:

• паспорта отца и матери (или, если родитель один, его паспорт);
• свидетельство о рождении ребенка;
• если ребенку исполнилось 14 лет – его паспорт и письменное согласие с планируемым совершением сделки;
• свидетельство о заключении брака;
• справка ф.7 о технических характеристиках квартиры (общая площадь, отличительные особенности, количество законных перепланировок);
• справка ф.9 о количестве прописанных в квартире лиц, включая несовершеннолетних и частично или полностью недееспособных граждан;
• документы, устанавливающие право собственности на квартиры – как продаваемую, так и приобретаемую;
• прочие документы.

Чтобы не возникало необходимости собирать недостающие бумаги, лицам, намеревающимся продать квартиру, долевая собственность в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, следует заранее уточнить в органах опеки и попечительства перечень необходимых документов.

Как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки?

С 2016 года сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, подлежат нотариальному удостоверению. С 2019 года нотариус самостоятельно передает документы для государственной регистрации перехода прав в Росреестр. Поэтому при продаже квартиры подопечного обойти нотариуса не получится. Одной из функций нотариальных контор является удостоверение законности сделки. Таким образом, законодатель защищает детские имущественные права.

Дополнительная ответственность за имущество подопечного возложена на отдел опеки. Специалисты должны отслеживать сохранность детской недвижимости. Поэтому для совершения сделки понадобится их согласие.

В 2020 году отсутствует единый механизм выдачи разрешения отдела опеки на сделку. Процесс регулируется законодательством регионов. Поэтому для уточнения информации целесообразно обратиться в отдел опеки по месту жительства.

Доля в квартире несовершеннолетнего ребенка при продаже

При совершении сделок по отчуждению собственности ребенка, согласно Семейному и Гражданскому кодексам РФ, интересы ребенка представляет законный представитель несовершеннолетнего.

Основным отличием просто продажи квартиры или доли в ней от продажи квартиры, где собственником одной из долей является несовершеннолетний, является обязательное согласие органа опеки и попечительства. Продажа доли в квартире, где прописан несовершеннолетний, но, при этом, собственности не имеет, получение согласия органа опеки не предполагает.

Находясь на страже прав и законных интересов детей, органы опеки строго следят за тем, чтобы не нарушались имущественные права несовершеннолетнего.

Условия получения согласия на продажу доли:

• покупка равноценной по метражу доли;
• удовлетворительное состояние жилого помещения;
• географическое место положения квартиры.

Так, будет получен отказ, если продаваемая доля будет частью благоустроенной трехкомнатной квартиры в черте города рядом с социальными объектами, а покупаемая частью частного дома без удобств на окраине города, вдали от социальной инфраструктуры.

Особняком стоит вопрос о даче разрешения на покупку квартиры в новостройке. В таких ситуациях все зависит от степени готовности дома. Желательно, чтобы дом был сдан в эксплуатацию. В этом случае, а также при условии, что жилищные условия ребенка в итоге улучшаться (к примеру, будет выделена доля больше имеющейся, либо метраж новой квартиры будет больше), органы опеки «дадут зеленый свет» на совершение сделки.

Если отец не согласен?

Сложные отношения между супругами могут привести к отказу отца в продаже квартиры. Ему может казаться, что мать пытается нажиться на имуществе ребенка, а в ряде случаев такой отказ – обычная месть «за прошлое».

Что делать, если отец не дает согласия на продажу доли ребенка в квартире:

• Во-первых, предпринять попытку мирного исхода – отправьте отцу ценное письмо с уведомлением о вручении и описью. Укажите, что собираетесь продать квартиру и попросите дать ответ в виде согласия (или явиться в орган опеки для дачи разрешения).
• Во-вторых, дождитесь ответа – пусть даже это будет отказ. Сформируйте пакет с документами, приложите доказательства.
• В-третьих, составьте иск с просьбой разрешить продажу жилья без согласия отца ребенка.

Расходы на оплату госпошлины несет истец – мать или опекун ребенка. Стоимость иска неимущественного характера – 300 рублей (ст. 333.19 НК РФ). Срок его рассмотрения судом – 5 дней, после чего будут назначены предварительные слушания. Их следует ждать не раньше, чем через 30 дней после возбуждения гражданского производства (дела).

Затем нужно посетить судебные заседания, обосновать позицию, ответить на вопросы судьи. Окончательное решение суда зависит от приведенных вами доводов. Если вынесут положительный вердикт, останется отдать его в ООП и завершить сделку по продаже квартиры.

Продажа квартир, где замешаны интересы несовершеннолетних отличаются сложностью. Невозможно предугадать все особенности сделки. Зачастую проблема всплывает на последнем этапе, когда вы уже собрали документы и готовитесь к заключению договора. Нередко возникают разногласия с органом опеки – от его решения зависит судьба сделки

Важно суметь подготовиться и знать о порядке. Если вам сложно разобраться в нюансах, имеется проблема, актуальный вопрос – спросите об этом наших юристов

Экспертный опыт поможет преодолеть трудности и завершить продажу жилья без рисков для детей и родителей.

Смотрите видео о купле-продаже квартиры с несовершеннолетними детьми:

Сколько действует разрешение?

Разрешение, которое выдает Орган опеки, распространяется только на определенную сделку. Если сделка не состоялась, или срок действия для заключения сделки истек (12 месяцев) – разрешение утрачивает силу.

Разрешение содержит точные данные о недвижимости, которая подлежит продаже, условиям, которые ставит ООП перед законными представителями, данные о заключенном предварительном договоре и приобретаемой недвижимости: ее собственниках, стоимости, технических и жилых характеристиках. Поэтому использовать его для совершения другой сделки, о которой Органу опеки ничего не известно – невозможно.

Как выполняется обязательство о выделении доли в квартире

Если опекун заявляет в документе для ведомства о вычленении доли в приобретаемой квартире для ребенка не меньше, чем была у него в собственности ранее, он обязан выполнить данное обязательство, так как именно оно является основополагающим фактором при согласии опеки на продажу квартиры. Доля должна выделяться по следующим признакам:

• В документе о собственности в соответствии с оценочной стоимостью нового жилья. Если ранее ребёнку принадлежали 25 % квартиры стоимостью 3 млн руб., а вся квартира стоила 12 млн руб., то, если цена новой жилплощади составляет 10 млн руб., ему должна будет принадлежать уже 30 % доля, так как эквивалент считается именно по абсолютному показателю цены, а не по процентному соотношению от всей недвижимости.
• Ребёнку указанная доля должна быть выделена в натуре, то есть предоставлена отдельная комната со спальным местом, игровой зоной или письменным столом и т. д., либо, если такое разделение невыполнимо, в квартире выделяется зона, принадлежащая несовершеннолетнему сыну или дочери с тем же набором необходимых детских вещей.

Важно! Органы опеки оставляют за собой право на проведение инспекции в отношении исполнения родителями возложенных на себя обязательств, и, если выявляются нарушения, выписывается предписание об их устранении, игнорирование которого может привести к судебному иску

Как юридически уменьшить долю несовершеннолетнего в недвижимости

Уменьшить долю недвижимости ребенка нельзя

До начала процедуры оформления отчуждения имеющейся квартиры, уточните у органа опеки, на приобретение какого типа недвижимости они смогут выдать разрешение. Вам необходимо будет предоставить для анализа документы на собственность, совладельцем в которой является .

Так, если размер доли несовершеннолетнего составляет ¼ от общей площади недвижимости, то аналогичный размер, отписываемый в пользу несовершеннолетнего ребенка в приобретаемом жилье должен быть не менее ¼ доли. Самовольно уменьшать размер доли ребенка запрещено.

Доскональное соблюдение этого правила позволит избежать возникновения проблем с попечительским советом в дальнейшем. Так, например, если родители взамен продаваемой квартиры покупают недорогую комнату, стоимостный размер доли несовершеннолетнего может заставить оформить ее полностью на ребенка.

В таком случае последует безусловный отказ органа опеки в совершении сделки, поскольку метров жилплощади для проживания двух человек недостаточно, а жить самостоятельно, без матери, несовершеннолетний ребенок юридически не вправе.

Чем руководствуются органы опеки при выдаче разрешения

Любые сделки с квартирой (в т.ч. ипотечные сделки) должны быть согласованы с сотрудниками ООП. Таким образом, если собственником или совладельцем жилой недвижимости либо членом семьи собственника или совладельца (если он проживает в продаваемой квартире – согласно п. 4 ст. 292) является несовершеннолетний или недееспособный, то запрета на отчуждение жилья уполномоченные государственные структуры не накладывают, но требуют обязательного участия в процессе органа опеки.

В задачу ООП входит:

• выяснить, затронуты ли права находящегося под опекой лица – предоставлено ли в собственность равноценное жилое помещение (в отношении владельца доли или целой квартиры), куда перемещен опекаемый, не ухудшились ли жилищные условия, поставлен ли на учет по новому месту жительства (если не собственник, а был только прописан). Новая квартира должна соответствовать или быть лучше той, которая была куплена с материнским капиталом. Оцениваются качественные и количественные показатели – взамен проданных долей квартиры родители обязаны наделить детей аналогичными частями. Обязательное требование: одновременная продажа и покупка квартиры с указанием конкретного адреса, факт наличия необходимо документально подтвердить. Допускается возможность выделения равноценных долей собственности в недвижимости, принадлежащей родственникам, или перевода денежной компенсации на банковский счет, оформленный в пользу ребенка, деньги с которого можно снять по достижении совершеннолетия или с особого разрешения органа опеки. При оценке рыночной стоимости квартиры руководствуются Приказом Госстроя;
• проверить правильность документов;
• потребовать устранения нарушений;
• оградить от мошенничества и злоупотребления со стороны третьих лиц – при переезде в другой город дополнительно выясняется, с чем связан переезд, вся ли семья переезжает, сохранятся ли условия проживания. Согласие на продажу будет получено лишь в случае, когда покупка нового жилья опережает продажу имеющейся жилплощади – опекаемому лицу уже выделена доля в квартире и в ней реально можно проживать. Еще один вариант – деньги на последующую покупку по договоренности с ООП будут размещены на специальном счете в банке, забрать денежные средства разрешат исключительно после регистрации права;
• принять меры по восстановлению имущественных прав, путем обращения в суд с иском о признании сделки недействительной, ссылаясь в обоснование требований на нормы ст. 168 ГК.

Заявителям также дается право обжаловать отрицательное заключение и основанный на нем отказ в суде.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Для начала нужно позаботиться о разрешении, выдаваемом попечительским советом. Только их решение может предоставить право на осуществление подобной сделки.

При обращении в органы опеки и попечительства, учитывайте, что возникнет необходимость в передаче ребенку новой доли в приобретаемой квартире или же в другой, но эквивалентной утрачиваемой.

Если вы не добились одобрения уполномоченного органа, сделка будет аннулирована и расторгнута по судебному решению. Самих участников совершаемой сделки, по законодательству, ожидает наказание.

Таким образом, существует лишь пара вариантов:

• Когда реализуя старую жилплощадь, вы не желаете приобретать другую, то в обязательном порядке должны позаботиться о предоставлении ребенку доли жилой площади в ином месте. Эта площадь может принадлежать вашим родителям;
• Одновременно реализуя долю, принадлежащую ребенку, вы оформляете на него другую, полностью сопоставимую со старой, в приобретаемом жилье.

Вариант обычной реализации жилья, где живет ребенок, без предусмотренной альтернативы, невозможен.

В каком месте и объеме выделяется доля?

До того как заняться реализацией старой жилплощади, следует принести всю документацию на реализуемую в планах квартиру в органы опеки и попечительства, и поинтересоваться, на какую из разновидностей жилья они смогут выдать официальное разрешение.

Неоднократно встречались случаи, когда родители приобретали недорогостоящую комнату и полностью оформляли ее в пользу ребенка.

Однако, в подобных случаях, разрешения от попечительского совета они не получали, поскольку самостоятельное проживание несовершеннолетнего недопустимо (хотя бы с матерью). Для пары жильцов подобной площади было недостаточно.

Если продаваемая доля равнялась трети жилплощади, то и доля в приобретаемом жилье должна быть сопоставимой. Ни при каких обстоятельствах недвижимость, приобретаемую для ребенка, не уменьшают.

Далее разговор будет вестись о том, каким образом реализовать квартиру при условии прописки в ней детей, не достигших совершеннолетия, и перечне необходимой документации.

Оформление документации

Нужно получить разрешение у нотариуса на реализацию доли от недвижимости, принадлежащей ребенку. Подобное одобрение нужно оформить и в попечительском совете.

Обязательное условие – присутствие обоих родителей либо опекуна. Когда кто-либо из представителей не имеет возможности присутствия по причине развода, разногласий касательно решения о реализации части недвижимости ребенка, либо отсутствии данных о местоположении, дело рассматривается в судебном порядке.

Для принятия решения по вопросу без суда, необходимо подтвердить факт лишения одного из родителей/опекунов родительских прав либо соответствующее судебное постановление, удостоверяющее их пропажу без вести.

В случае если один из представителей ребенка не может прибыть по причине пребывания за рубежом или ином городе, достаточным будет согласие, заверение которого выполнено консульством РФ в государстве пребывания гражданина или же разрешения, заверенного нотариусом. Когда кто-либо из представителей признан умершим, необходимо предоставление свидетельства о его смерти.

В зависимости от субъекта страны, выдвигаемые к пакету документации требования могут разниться. Встречается, что перечень документации может отличаться даже при смене муниципального учреждения конкретного региона или города.

Именно по этой причине информацию о списке документов, с выдвигаемыми к ним требованиями, нужно уточнять в местном муниципалитете.

Как выделить долю после продажи правильно?

Если планируется продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, перед непосредственной реализацией жилья можно обратиться в органы опеки, предоставив бумаги на квартиру. В процессе можно поинтересоваться, на какой вид жилья они согласятся предоставить разрешение.

Пример разрешения от органов опеки:

На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно.

Видео

Если размер старой доли в квартире составляет 1/3 от общей площади, в новой квартире ребенок должен получить в собственность аналогичное количество имущества. Уменьшать его размер нельзя.

Список документов для предоставления в органы опеки:

Документ	Примечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу	Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственника	Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенка	Предоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретено	Договор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственности	Выписка из Росреестра
Экспликация	Кадастровый паспорт
Справка о стоимости жилья	Выдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженности	Выдается в налоговой

Возможна ли продажа квартиры с долей несовершеннолетнего собственника

В соответствии с законодательством, сделка с имуществом несовершеннолетнего возможна. Однако на нее должны дать согласие все заинтересованные лица:

• родители или другие законные представители;
• собственник в возрасте от 14 лет;
• районный отдел опеки.

Если в свидетельстве о рождении ребенка указаны мать и отец, то они обязательно должны присутствовать при сделке. Как альтернативный вариант, можно оформить согласие на сделку нотариально.

Если собственник находится под опекой/попечительством, то главным решением будет согласие районного отдела опеки. Однако денежные средства не передаются опекуну. Он должен положить средства на личный счет ребенка и ежегодно отчитываться об их сохранности.

Важно! Запрещается зачисление средств за продажу доли в квартире несовершеннолетнего подопечного на номинальный счет опекуна. Средства должны сохраниться для приобретения другого имущества или до достижения собственником 18 лет

Причины для отказа

Бывает, что органы опеки отказывают в разрешении на продажу. Обычно это бывает если возникают сомнения в полученной выгоде для ребенка. Например, новое жилье по метражу гораздо меньше предыдущего, или в новом месте отсутствует необходимая инфраструктура, по комфортности приобретаемое жилье становится хуже.

Также дополнительные риски возникают при продаже квартиры и приобретении жилья в рассрочку, а также если новой жилье покупается в новостройках, особенно на стадии котлована.

Ведь по сути, лишая ребенка имеющегося жилья вы не предоставляете ему ничего взамен.

Не всегда отказ является окончательным. Можно попробовать переубедить представителей власти предоставив дополнительные аргументы в пользу продажи, а точнее получения от продажи ребенком дополнительных выгод и преимуществ.

Если же вердикт остается неизменным вы можете оспорить данное решение органов опеки через суд. На подачу апелляции дается срок в три месяца.